나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5589 [1] 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층816호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '부산성모병원' 북측 인근에 위치하고 있는 도시
타워아파트 8층 816호로서, 인근 주변은 아파트단지·공동주택 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 816호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 동하향의 경사를 이루고 있으며, 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(부산광역시고시 제2025-320호
(2025-08-13)자연녹지지역에서 제2종 전용주거지역으로 변경), 가축사육제한구역
(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(제2종
전용주거지역(부산광역시 공고 제2024-2934호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5589 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층 816호

용도: 아파트

감정가: 74,000,000원

토지면적: 22.61㎡ (약 6.84평)

토지지분: 22.61㎡ (약 6.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.60㎡ (약 13.49평)

건물지분: 44.6㎡ (약 13.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '부산성모병원' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물 동측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2015년 03월 03일 접수)

소유권이전: 장윤자 (1997년 11월 19일), 장신자 외 3명 (2025년 07월 24일, 상속)

근저당: 한국주택금융공사 (2015년 03월 03일, 315,000,000원)

임의경매: 한국주택금융공사 (2025년 08월 11일, 55,864,370원)

등기부채권 총액: 315,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요:

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 없으므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, '임대관계: 미상'으로 표시되어 있어 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주택가에 위치하고 있습니다. 인근에 부산성모병원이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 초기 검색 결과, 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

부산성모병원이 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 이용하기에 편리한 입지입니다.

* 교육시설

본건 인근의 구체적인 학군 정보는 본 보고서 작성 시점에 상세히 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 연식

본건 아파트는 1993년 03월 22일에 사용 승인되어, 2026년 현재 34년차 건물입니다. 노후화에 따른 유지보수 필요성 및 향후 재건축/리모델링 시기 등을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역으로 용도 변경되었으며, 현재 제2종 전용주거지역으로 변경된 상태입니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역이므로 향후 토지 이용에 변동 가능성이 있습니다.

* 지상권 관련

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동에 위치한 도시타워아파트 8층 물건으로, 주변 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 다만, 34년차의 노후된 아파트이며, 토지이용계획 상 변경 및 입안 중인 사항이 있어 잠재적 변동성이 존재합니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목의 지상권 관련 내용에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 지속적인 도시 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 인근 주요 편의시설(부산성모병원) 접근성이 좋습니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(44.60㎡)의 최근 실거래가는 2026년 4월 12층 매물이 50,000,000원, 2026년 7월 4층 매물이 60,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 74,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 8층에 위치한 본 건의 특성을 고려하고, 낙찰 후 명도 및 명의 이전 비용 등을 감안할 때, 최근 실거래가 상위 가격대를 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가: 68,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.