나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5706 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1124-2 팔레드시즈 7층103-704호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대구청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용 부동산, 숙박시설, 주거용오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 해운대해수욕장변 주상지대로서, 주상 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이, 근거리에 도시철도2호선 해운대역,중동역 등이 소재하여 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상 17층 건물 내 7층 103-704호로서,
외벽 : 강화유리(커튼월) 및 석재판붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감 ,
내벽 : 인테리어 등 마감,
바닥 : 타일 깔기 등,
창호 :시스템 창호 등 임.

이용상태

휴양콘도미니엄으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 시스템 냉난방설비 등이 되어 있는 것으로 보여짐.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 휴양콘도미니엄시설 등 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 20미터, 남측으로 약 12미터 폭의 도로와, 서측 및 동측으로 약 10미터 폭의 보행자전용 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5706 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (기존 채권자 정보: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 소재지 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1124-2, 팔레드시즈 7층 103-704호

주소지: 부산광역시 해운대구 해운대해변로298번길 24 (중동)

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.35㎡ (약 12.82평)

토지지분: 42.351㎡ (약 12.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 172.65㎡ (약 52.24평)

건물지분: 172.65㎡ (약 52.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2540000000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 권리 분석 요약

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대구청' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 상업용 부동산, 숙박시설, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 해운대해수욕장변의 주상지대로 우수한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있으며, 지하철 2호선 해운대역 및 중동역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 17층 건물 내 7층 103-704호입니다.

외벽: 강화유리(커튼월), 석재판 붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

내벽: 인테리어 등으로 마감되었습니다.

바닥: 타일 깔기 등으로 마감되었습니다.

창호: 시스템 창호 등이 설치되었습니다.

주요 용도: 본 건물은 숙박시설, 판매시설, 위락시설 등으로 이용 가능하며, 해당 호실은 휴양 콘도미니엄으로 이용 중입니다. (감정평가서 요약 기준)

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 사용승인일: 2008년 01월 30일

2.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 도로에 등고 평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 휴양 콘도미니엄 시설 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측 약 20미터, 남측 약 12미터 폭의 도로와 접하며, 서측 및 동측으로는 약 10미터 폭의 보행자 전용 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 총 채권액)

말소기준권리: 을6 근저당권 (2017-04-25 접수, 중소기업은행, 금780,000,000원)

등기부채권 총액: 1,953,142,507원

(내역: 소유권이전, 신탁등기 말소, 지분 이전, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수 권리 설정 및 말소 기록 확인됨. 본 경매 개시 결정 등기(갑13)는 말소 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

*주의 문구: 본 건은 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 사전에 철저히 조사할 필요가 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음 (개요상 기재 내용 없음)

*비고: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본건이 소재한 해운대해수욕장 인근은 부산을 대표하는 관광 및 상업 중심지로서, 고급 호텔, 리조트, 레스토랑, 쇼핑몰 등 다양한 상업 시설이 집적되어 있습니다.

특히 팔레드시즈 건물 자체는 주거, 상업, 위락 기능이 복합된 고급 복합건물이므로, 해당 호실 또한 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

4.2. 인근 지역 특성

해운대해수욕장 변에 위치하여 연중 관광객 및 유동인구가 풍부하며, 주변 상업 시설과의 연계를 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

주거용 오피스텔 및 고급 주거 시설과 인접하여 안정적인 배후 수요 또한 확보하고 있습니다.

시뮬레이션된 외부 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해운대해수욕장을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다양한 금융기관, 병원, 문화 시설, 쇼핑센터 등이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

해운대초등학교, 신도중학교 등 교육 시설과 해운대구청, 해운대보건소 등 공공기관이 인근에 위치합니다.

백병원을 비롯한 종합병원급 의료 시설 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 건은 유동화 물건으로, 채권 및 소유권 이전 과정에서 복잡한 권리 변동이 있었음을 등기부에서 확인할 수 있습니다.

총 채권액이 감정가를 초과하는 수준이므로, 낙찰 후 채권자 및 관련 기관과의 명확한 정리 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

현재 해당 호실은 휴양 콘도미니엄으로 이용 중이며, 임대 관계가 미상입니다.

만약 현황 점유자와의 명도 협상이 원활하지 않을 경우, 이사비 지급 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

유동화 물건의 특성상, 자산 유동화 과정이나 채무 관련 세부 내용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

건축물 용도가 숙박시설, 판매시설, 위락시설 등으로 복합되어 있어, 향후 용도 변경이나 운영상의 규제 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대의 핵심 입지에 위치한 고급 복합 건물 내 상업/위락/숙박 시설로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 유동 인구를 기반으로 높은 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 복잡한 권리 관계와 높은 총 채권액, 임대 관계 미상 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 최소화하고, 향후 시장 변화에 따른 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 해수욕장 바로 앞에 위치하여 관광 및 상업적 가치가 매우 높습니다.

* 다용도 활용 가능성: 숙박, 판매, 위락 시설 용도로 활용되어 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 건물 브랜드 가치: 팔레드시즈라는 고급 복합건물의 명성을 활용할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 인수 보증금: 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,540,000,000원이며, 등기부상의 총 채권액은 약 1,953,142,507원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현황, 예상 명도 비용, 권리 관계의 잔존 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 유동화 물건의 특성 및 향후 발생 가능한 추가 비용을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰 후 예상되는 실 투자금액과 잠재적 수익률을 면밀히 분석하여 경쟁 상황을 고려한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도의 시장 조사 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.