나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5704 [1] 부산광역시 해운대구 우동 391-40 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""지하철2호선 해운대역"" 북측 인근에 위치하며 주위는 노변을 따라 상업용, 주상용 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 해운대역이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약15미터의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류접합, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건물로서
외벽:몰탈위페인팅 및 드라이브트마감 등
내벽:벽지마감, 실내인테리어마감 등
창호:알루미늄샷시 및 강화유리창호 등임.

이용상태

주상용건물로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""해동초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕19층건물내 4층408호로서
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에의한난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대내 자체평탄화한 7필 일단의 부정형토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역,상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산동부지원 2025타경5704 (1) 사건으로 진행 중인 부산광역시 해운대구 우동 391-40 소재 근린주택입니다. 감정가는 953,880,330원이며, 토지면적은 172.00㎡ (약 52.03평), 건물 총 면적은 230.8㎡ (약 69.82평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 동래농업협동조합으로 파악됩니다. 특이사항으로는 중복병합사건 및 대항력있는임차인 언급이 있으나, 주의사항으로 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각임을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철 2호선 해운대역 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 노변을 따라 상업용, 주상용 건물 등으로 형성되어 있으며, 해동초등학교 북측 인근의 주거지대와도 인접하여 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 해운대역이 소재하여 교통 여건이 매우 우수합니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형으로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 15미터의 중로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로2류 접합, 가축사육제한구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권 (채권액 합계 711,600,000원)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 및 건물 등기부채권 총액은 772,640,265원으로 파악되며, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 목 , 보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-21, 확정일자: 2025-02-14, 배당신고일자: 2025-09-15, 대항력: 없음

* 임차인: 서 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-16, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 오 , 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-14, 확정일자: 2023-08-14, 배당신고일자: 2025-09-23, 대항력: 없음

* 임차인: 오 , 보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-14, 확정일자: 2023-08-14, 배당신고일자: 2025-09-23, 대항력: 없음 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 임차인: 이 , 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-10-16, 확정일자: 2024-10-02, 배당신고일자: 2025-08-21, 대항력: 없음

* 임차인: 조 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-27, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 한 , 보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-08, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 한 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-24, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 한 , 보증금: 50,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2025-02-28, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 개별 임차인 현황에서는 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이 점은 낙찰 후 명도 및 권리관계 확인 시 반드시 재확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 해운대구 우동, 지하철 2호선 해운대역 역세권에 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 건물 주위는 노변을 따라 상업용, 주상용 건물들이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 용이합니다. 또한, 해동초등학교 인근의 주거지대와도 인접하여 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있는 이점이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서 지하철 2호선 해운대역 및 다수의 노선버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하여 도심 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다. 교육 환경으로는 해동초등학교가 인근에 소재하고 있습니다. 상업지역에 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대항력있는임차인' 관련 정보의 불일치입니다. 특이사항 및 특수물건정보에 언급된 '대항력있는임차인'이 개별 임차인 현황 조사에서는 모두 '대항력 없음'으로 나타나고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 권리 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다. 또한, 사건이 '중복병합사건'으로 진행 중이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다. 건물은 1995년에 건축되었으며, '주택, 제2종근린생활시설(제조업소)' 용도가 포함되어 있어, 업종에 따른 관리나 민원 발생 가능성이 있을 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 현저한 혐오시설은 없는 것으로 보이나, 추후 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 해운대역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 근린주택으로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다. 상업과 주거가 복합된 지역의 특성상 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'에 대한 정보 불일치는 낙찰 후 인수 부담이나 명도 과정에서 상당한 리스크로 작용할 수 있으므로, 이 부분에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대역 역세권이라는 뛰어난 입지: 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 주택 및 상업 시설 운영을 통해 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물 전체를 활용할 수 있으며, 토지 가치 상승 또한 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 953,880,330원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 '연립' 및 '다세대' 주택으로, 본건과 직접적인 비교가 어려운 특성을 가집니다. '근린주택'의 경우, 개별 상권의 활성화 정도, 건물 노후도, 실제 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 가치 평가가 필요합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가격을 산정하고 예상 입찰가를 도출하기에는 한계가 있습니다. 특히 '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항 및 중복병합사건 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 현장 방문을 통한 건물 상태, 정확한 임대 현황, 주변 상권 분석 등을 마친 후, 감정가의 70~80% 수준 (약 6억 7천만원 ~ 7억 6천만원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 초기 제안이며, 추가적인 정밀 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.