나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5702 [1] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '부산도시철도2호선 해운대역' 남서측 인근에
위치하고 있는 해피투모로우마린 9층 907호로서, 인근 주변은 공동주택·업무시설·
숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선(해
운대역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물 내 9층 907호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅, 복합판넬 및 치장석 붙임 마감 등
- 내벽 : 시멘말톨위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관
관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 업무시설(오피스
텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로는 폭 약 30m 내외, 남서측으로는 폭 약 7m 내외 도로에 각각 접하며,
주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 639-3 번지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역
(우동1지구단위계획구역(최초 2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고
높이180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)임.

기호2) 639-5 번지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동
1지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)
<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.), 건페율 1/10
강화구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5702 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층907호

건물명: 해피투모로우마린

구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물 내

용도: 업무시설(오피스텔)

사용승인일: 2020년 2월 3일

1.3. 면적정보

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

건물면적(전용면적): 56.55㎡ (약 17.11평)

건물지분: 56.5488㎡ (약 17.11평)

1.4. 매각정보

감정가: 293,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '부산도시철도2호선 해운대역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

토지는 2필지 일단의 부정형으로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선(해운대역)이 각각 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

건물 북서측으로는 폭 약 30m 내외, 남서측으로는 폭 약 7m 내외 도로에 각각 접하고 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 2022년 9월 8일 접수된 신한은행 근저당권(120,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 8번 주택임차권 (임차인: 이민지)

매각으로 소멸되는 권리: 신한은행 근저당권(2022.09.08), 박영복 근저당권(2022.10.04), 손정욱 근저당권(2024.01.02), 국민건강보험공단 압류(2025.07.11)

3.2. 임차인분석

임차인: 이 (이민지)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 5일

확정일자: 2022년 7월 4일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 8월 16일

권리분석 요약: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 230,000,000원 중 경매 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 관련 주의 문구: 임차인의 보증금 중 인수되는 금액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 정확한 배당 현황 및 인수 금액을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 해운대역 인근 지역은 일반상업지역으로, 다양한 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변에는 해운대 해수욕장, 해운대 로데오거리 등 유명 관광지와 편의시설이 다수 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

본 건 주변에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 해운대역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 풍부한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주거 및 업무 환경: 해운대 해수욕장, 동백섬 등 관광 명소가 인접하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이민지의 보증금 230,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 잠재적 부담입니다. 이는 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 법적 제한: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 온천지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 층수 정보 상이 가능성: 물건 기본 정보에는 9층으로 기재되어 있으나, 제공된 건축물대장 JSON에서는 전유부 정보로 19층 1907호가 조회되어, 실제 방문 및 확인을 통해 정확한 호수 및 층수를 검증할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 해운대 역세권이라는 최상의 입지에 위치한 현대적인 오피스텔입니다. 2020년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 임대 수익 창출 및 실거주/업무용으로 가치가 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다. 따라서 본건은 임차인 보증금 인수 부담을 충분히 인지하고, 이를 고려한 매우 신중한 입찰 전략이 필요합니다. 최근 매매 사례가 감정가보다 낮게 형성된 점도 시세 파악 시 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 해운대 핵심 상권, 해운대역 초역세권, 해변 인접 등 뛰어난 입지 조건.

* 현대적 건물: 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 시설 및 관리가 용이.

* 다용도 활용 가능성: 업무용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 잠재적 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치 대비 경쟁력 있는 입찰가 설정 시 시세 차익 기대.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례(2026년 1월 16일, 262,000,000원) 및 감정가(293,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 약 260,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 임차인은 대항력이 있으며, 인수해야 할 보증금은 230,000,000원입니다.

'예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 조건에 따라, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가 = (최근 매매가) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 262,000,000원 - 230,000,000원 = 32,000,000원

본 예상 입찰가는, 낙찰 시 경매 배당금으로 임차인 보증금이 전액 변제되지 않아 발생하는 잔액(약 198,000,000원)을 낙찰자가 추가로 부담한다고 가정했을 때, 순수 부동산의 가치에 해당하는 입찰가를 의미합니다. 따라서 총 실제 매입 비용은 낙찰가(32,000,000원) + 추가 부담 임차인 보증금(약 198,000,000원) = 총 230,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 이는 시장 가치 대비 낮은 총 투입 금액으로, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.