나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5698 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 868-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.22

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '반석초등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 이면도로변 주택 및 상가지대로 단독주택, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재함.

토지의 상황

1) 교통사정
본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

2) 접면도로
남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

3) 지세 및 형상, 이용상태
인접지 대비 다소 저지의 부정형 토지로서, (가) 건물 1층 바닥면이 남서측 도로보다는 2미터 정도 낮고, 동측 도로와는 대체로 등고, 평탄하며, 식품가공, 제조업소 건부지로 이용중임.

4) 토지이용계획 및 공법상 제한상태
제2종일반주거지역(2022-12-15)(이전2005-120) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

1) 구조
(가) 일반철골구조 판넬 및 스라브지붕 5층 건물로서,
(사용승인일:2021.02.01)
외벽:복합판넬 등,
내벽:판넬 및 내부 인테리어 등,
창호: 샷시창호 등임..


2) 이용상황
저온 및 냉동창고, 제조업소, 사무실 등으로 이용중임.

3) 설비내역
위생 및 급ㆍ배수설비, 시스템에어컨설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

4) 부함물 및 종물
부합물로서 기호 ㉠,㉡(건물개황도 참조)이 소재함.

기계/기구의 현상

저온 및 냉동설비 및 식품가공설비와 부대설비 등으로 기준시점 현재 일부 정상가동 상태이며, 현상 및 관리상태는 보통이나 일련번호 2,3,5는 소재불명인바 평가대상에서 제외하였음.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

본건 건물(기호 가)은 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 5층 건물로 등재되고, 5층 면적은 0㎡로 등재되어 있는바 현황 4층 옥상 소재 기호 ㉠,㉡ 건물은 부합물로 별도 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5698 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 868-1 (부산광역시 해운대구 반여로185번길 80)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 창고시설)

감정가: 1,880,290,300원

토지면적: 255.00㎡ (약 77.15평)

건물면적: 543.79㎡ (약 164.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건물 구조: 일반철골구조 판넬 및 스라브지붕 5층 건물

사용승인일: 2021년 2월 1일

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역

건축물대장 상 주요용도: 제2종근린생활시설, 창고시설

감정평가 요약: 공장감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변상황

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치하며, 반석초등학교 남측 인근입니다. 주변은 이면도로변에 주택, 상가, 단독주택, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 남서측으로는 노폭 약 8미터 내외, 동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황

인접 필지에 비해 다소 낮은 지대의 부정형 토지입니다. 건물 1층 바닥면은 남서측 도로보다 약 2미터 낮고, 동측 도로와는 대체로 등고하며 평탄합니다. 현재 식품가공 및 제조업소 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 7월 1일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 2,171,450,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

*(주)청정한씨푸드 이영주*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 11월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 주변 상권

이면도로변에 주택 및 상가, 근린생활시설, 제조업소 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 제조업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 현황

4.2. 1.구조 및 용도

본 건물은 일반철골구조의 판넬 및 스라브지붕 5층 건물(사용승인일 2021.02.01)로, 외벽은 복합판넬, 내벽은 판넬 및 내부 인테리어, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 현재 저온 및 냉동창고, 제조업소, 사무실 등으로 이용 중입니다.

4.2. 2.기계/기구

공장 및 광업재단 저당법에 따라 기계 및 기구도 매각 대상에 포함됩니다. 저온 및 냉동설비, 식품가공설비 등과 부대설비가 일부 정상 가동 상태이나, 일부 품목은 소재를 파악할 수 없어 평가 대상에서 제외되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 반석초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 주택 및 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 제시외 건물: 건물 현황 4층 옥상 소재 기호 ㉠,㉡ 건물이 부합물로 별도 평가되었으며, 이는 본 매각에 포함됩니다.

* 기계/기구의 불확실성: 일부 기계 및 기구의 소재가 불명확하여 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상 5층 면적이 0㎡로 등재되어 있으나, 현황은 4층 옥상에 부합물이 존재하여 등기사항과의 불일치가 있을 수 있습니다.

* 토지 지세: 인접지 대비 다소 저지의 부정형 토지로, 건축이나 활용 시 지형적 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)된 일반철골구조 5층 건물로, 근린생활시설 및 창고시설로 활용 중입니다. 해운대구 반여동에 위치하며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 일부 기계/기구의 소재 불명 및 건축물대장과의 차이 등은 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물입니다.

* 복합 용도: 근린생활시설, 창고시설, 제조업소 등으로 활용 가능하며, 다목적 활용 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 관리가 용이합니다.

* 해운대구 입지: 부산시 내 해운대구라는 지리적 이점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,880,290,300원입니다. 예상 입찰가는 향후 시장 상황, 부동산 가치 평가, 잠재적 리스크 분석, 낙찰 후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 임차인 관련 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.