나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경690 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 111동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 정원초등학교 동측 인근에 위치하는 정관
신도시현진에버빌 111동 13층 1302호로서, 부근은 대규모 아파트단지, 단지내 근린생활
시설 등으로 형성되어 있는 정관신도시 지역임.

교통상황

차량진출입 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 13층 내 13층 1302호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 삿시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기설비, 개별난방설비
(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서, 아파트 단지의 부지임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대 및 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경690 (1)

부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 111동 13층1302호

아파트

감정가: 480,000,000원

토지면적: 96.08㎡ (약 29.06평)

토지지분: 96.084㎡

건물면적(공급면적): 143.70㎡ (약 43.47평)

건물지분: 143.699㎡

전용면적: 84.981㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO (등기부상 동천안농업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 정원초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지 및 단지 내 근린생활시설이 형성된 정관신도시 지역입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 가로망 및 진출입로가 잘 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 16일 접수된 동천안농업협동조합의 근저당권(을15)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을15 근저당권: 동천안농업협동조합 (2022.02.16.)

* 을16 근저당권: 이홍석 (2022.11.03.)

* 갑14 가압류: 무결크리에이티브 (2025.02.19.)

* 갑15 임의경매: 동천안농업협동조합 (2025.08.11.)

* 갑16 압류: 기장군 (2025.08.19.)

모든 후순위 권리는 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보가 확인되지 않거나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산의 신흥 주거지역인 정관신도시 내 대규모 아파트 단지에 속해 있습니다.

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변은 아파트 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 주변에 정원초등학교, 부산장안고등학교, 부산에너지과학고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 대규모 아파트 단지들 사이에 위치하여 주거 상권으로서는 매우 안정적인 입지입니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 정관신도시현진에버빌

* 준공 연도: 2009년 1월

* 총 동수: 14개동

* 총 세대수: 690세대

* 주차대수: 총 1162대 (지하 자동주차 1097대, 지상 자동주차 65대)

* 난방방식: 개별난방 (도시가스)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 13층 중 13층

* 설비 내역: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기설비 등

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대 및 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 이 중 가축사육제한구역 및 보호구역은 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서 요항표 상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 명도 시 점유 관계 확인이 필요합니다. (현재까지 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수 보증금 또한 0원입니다.)

* 건축 연도: 2009년으로, 건축된 지 15년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 정관읍의 중심부에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 편의시설을 자랑합니다. 최근 아파트 매매 시장 데이터를 살펴보면, 동일 단지 내 유사 면적대의 거래 가격이 감정가 대비 낮은 수준을 형성하고 있어 시세 차익을 통한 투자 기회를 모색할 수 있습니다. 다만, 감정가와 실제 시장가 간의 괴리가 상당하므로, 정확한 시세 조사와 권리 분석을 통한 철저한 사전 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 정관신도시 내 대단지 아파트: 안정적인 주거 수요 및 관리 시스템.

* 양호한 교육 및 교통 환경: 초등학교 및 각종 편의시설 인접.

* 향후 개발 가능성: 정관신도시의 지속적인 발전에 따른 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 낮은 시세: 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월~7월)에 따르면, 동일 단지(정관현진에버빌) 내 전용면적 약 84.98㎡ (약 25.7평) 기준 시세는 20,500만원(14층)부터 31,000만원(6층)까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 2026년 6월 25일 14층 거래가 20,500만원으로 기록된 것은 특수한 거래이거나 오류일 가능성이 있으며, 2026년 6월 9일 6층 거래가 31,000만원, 2026년 7월 5일 2층 거래가 27,000만원으로 파악되는 점을 고려할 때, 실질적인 시장가는 27,000만원에서 31,000만원 사이로 추정됩니다.

본건은 13층으로, 층수 이점을 고려할 때 6층 거래가(31,000만원)보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

감정가 48,000만원은 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 면적 산정 기준의 차이일 수 있습니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가 추이와 본건의 층수 이점, 그리고 감정가와의 괴리 등을 종합적으로 고려하여, 시장가에 근접하는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 13층의 이점을 반영하여, 전용면적 84.98㎡ 기준 32,000만원에서 36,000만원 사이의 입찰가를 제안합니다. 감정가(48,000만원) 대비 상당한 가격 메리트를 확보하면서 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.