나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5675 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 204동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층건 내 6층 603호로서,
외벽 : 치장석붙임 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대 내에 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 본건 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 12m의 도로와 각각 접하며, 북서측으로는 보행자전용 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5675 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 204동 6층603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 405,000,000원

* 토지면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

* 토지 지분: 71.5624㎡ (약 21.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 127.26㎡ (약 38.50평, 공급면적 기준)

* 건물 지분: 127.2641㎡ (약 38.50평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 페퍼저축은행

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 아파트 단지는 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 12m의 도로와 각각 접하고 있으며, 북서측으로는 보행자 전용 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로) 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (국민은행, 2020-12-22, 277,200,000원)

* 권리 내역:

* 소유권 보존, 이전 등기 다수 확인됨.

* 근저당권 (국민은행, 페퍼저축은행) 및 가압류, 압류 등기 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

* 총 채권액은 556,337,296원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항이 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등을 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 보증금이 미상이더라도 이에 대한 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 정관읍 모전리는 공동주택 밀집 지역으로, 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 개발 계획: 토지이용계획상 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 정관롯데캐슬2차

* 사용승인일: 2013년 6월 19일

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 923세대

* 본건 위치: 204동 6층 603호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 건물 내 6층

* 면적: 전용면적 약 101.xx㎡ (약 30.7평), 공급면적 127.26㎡ (약 38.50평)

* 주차: 총 1460대 주차 가능 (지하 자동주차 1458대, 옥외 자동주차 2대).

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육 시설: '정원초등학교'가 남측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 보증금, 차임 등에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* (지도 검색 결과) 주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 주요 아파트 단지인 정관롯데캐슬2차 내에 위치한 6층 아파트입니다. 2013년에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 단지 규모가 크고 기본적인 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 또한, 교육 환경이 우수하고 택지개발지구에 속해 있어 미래 가치 상승의 잠재력도 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명확한 확인과 대비가 필요한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 입지: 정관 신도시 내 주요 주거 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 편리한 교통: 단지 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 대규모 단지: 900세대 이상의 대규모 단지로 관리 및 유지보수가 용이하며, 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건과 동일한 단지인 정관롯데캐슬2차의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 101㎡ 기준으로 2026년 7월 4일 14층 물건이 378,000,000원에 거래되었으며, 2026년 7월 1일 1층 물건은 330,000,000원, 2026년 6월 13일 4층 물건은 370,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다.

제시된 감정가는 405,000,000원이나, 최근 시장 거래가는 이를 하회하는 수준입니다. 본건은 6층으로, 4층(370,000,000원)과 14층(378,000,000원) 거래 사례의 중간층에 해당합니다. 층별 편차 및 단지 내 유사 물건의 거래 추이를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 시장 거래가를 기준으로 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 360,000,000원에서 375,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 기타 발생 가능한 추가 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.