나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5666 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1058-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.08.18

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

1,2층 : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

건물만 매각. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명함. 제시외 건물 포함.
1,2층 주택으로 이용 중임.
본건 1층 건축물대장상의 면적과 건축물현황도 상의 산출면적이 서로 상이하여 관할구청 건축과에 문의한 바, 2009년도에 건물증축으로 도면을 새로 작성하면서 착오가 생긴 것 같다고 함. 그 면적 차이(약 2.56㎡)가 크지 않으므로 건물 실측 등을 고려하여 감정평가하였고, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으므로 참고하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5666 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1058-26

용도: 단독주택

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 110.17㎡ (약 33.31평)

건물지분: 110.17㎡ (약 33.31평)

건물 제시외면적: 13.92㎡ (약 4.21평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 210,335,200원

매각대상: 건물만 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 광안리 해수욕장 인근의 주거 및 상업지역에 속합니다. 지역적으로 비교적 개발이 잘 되어 있고 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 곳입니다.

2.2. 교통 및 접근성

광안동은 부산의 주요 도로망과 연결되어 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 정유정의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경5666)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 8번 주택임차권(정유정)이 있으며, 임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022년 4월 29일, 확정일자 2022년 4월 15일입니다. 본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정유정

* 보증금: 110,000,000원 (등기부상 임차권 금액은 120,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 4월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 110,000,000원이나, 등기부상 임차권 금액은 120,000,000원으로 기재되어 있으며, 해당 금액은 인수될 수 있습니다.

3.4. 기타 권리사항 (법정지상권)

본 건은 건물만 매각 대상이며, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 매수인에게 중대한 인수사항이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 광안동 일대의 다세대 주택(빌라) 거래 가격은 전용면적 약 17.38㎡ ~ 25.25㎡ 기준으로 248,000,000원에서 263,000,000원 수준입니다. 이는 평당 약 980만원에서 1440만원에 해당합니다. 본 건은 단독주택 건물 전체(110.17㎡)가 매각 대상이며, 토지는 제외됩니다. 제시된 시세는 유사 단지나 건물이 아닌 다세대 주택의 개별 세대 가격으로, 본 건의 가치 산정 시 단순 비교는 어렵지만 지역 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

4.2. 물건 특징과 상권의 연관성

광안동은 광안리 해변과 인접하여 주거 선호도가 높은 지역입니다. 본 건은 단독주택 용도로 이용되었으며, 건물 자체의 면적은 비교적 넓지만 토지 소유권이 없어 활용에 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

광안동은 부산의 주요 상업 지역 중 하나로, 다양한 상점, 식당, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 권리 불분명 (법정지상권)

건물만 매각되므로 토지 소유주와의 관계가 중요합니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 건물의 철거 또는 사용에 대한 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 최악의 경우 건물 소유주가 토지 소유주에게 지료를 지급하거나, 토지 소유주의 요구에 따라 건물을 철거해야 할 수도 있습니다.

6.2. 건물만 매각

토지가 매각 대상에 포함되지 않으므로, 건물 사용을 위한 토지 사용권(예: 지상권 설정, 임대차 계약 등)을 별도로 확보해야 합니다. 이에 따른 추가 비용 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.3. 임차권 인수 (보증금)

정유정 임차인의 대항력 있는 임차권 120,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 총 취득 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동이라는 좋은 입지에 위치한 단독주택 건물입니다. 그러나 토지 소유권이 없고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 건물만 매각되는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 한다는 점 등 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들이 감정가에 반영되어 있을 것으로 판단됩니다. 철저한 현장 조사와 법적 검토를 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 입지 조건: 부산 광안동이라는 지역적 이점.

- 잠재적 가치: 건물 자체의 면적과 구조는 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 210,335,200원에서 인수되는 보증금 120,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 물건의 복잡한 권리관계와 건물만 매각되는 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가는 68,000,000원으로 산정합니다.

총 예상 취득 비용은 입찰가 68,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원 = 188,000,000원입니다.

이는 감정가 210,335,200원 대비 낮은 수준으로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.