나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22189 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 249-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '당감초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와, 남측으로 노폭 약 1m 내외의 골목길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 본건 지상에 후첨 ‘사진용지’ 및 ‘건물개황도‘와 같이 제시외 건물(㉠)이 소재하는 바, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 불명
기타사항 :
- 본건 토지 기호1은 미정비된 기존 주택지대에 속하는 토지로서 일부 인접지와 지적경계가 불분명하며, 본건 건물 기호2 일부가 인접 토지(남동측 249-28번지, 국유지)상에 소재하는 것으로 판단되오니, 정확한 지적경계의 확인 등은 별도의 측량이 필요한 것으로 보이는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
- 본건 토지 기호1은 미정비된 기존 주택지대에 속하는 토지로서 일부 인접지와 지적경계가 불분명하며, 동측 일부는 인접토지상의 건물 일부가 침범하여 사용중인 것으로 판단되며, 그 면적은 개략적으로 산출한 것인바 정밀한 침범면적 등은 별도의 측량이 필요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 지상 1층 건물로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호: 새시창 등의 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 불명
기타사항 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서에 의하면 목록 1번 토지는 미정비된 기존 주택지대에 속하는 토지로서 일부 인접지와 지적경계가 불분명하고, 목록 2번 건물은 그 일부가 인접토지상에 소재하는 것으로 보이므로 정확한 지적 경계의 확인은 별도의 측량에 의해 확인이 가능할 것으로 보이는바, 경매응찰시 참고바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22189 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 249-26

용도: 단독주택

감정가: 254,332,800원

토지면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

건물면적: 59.58㎡ (약 18.03평) (제시외 건물 0.50㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '당감초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite:appraisal]. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:appraisal]. 본 건 북측으로는 노폭 약 2m 내외의 도로와, 남측으로는 노폭 약 1m 내외의 골목길과 접하고 있습니다 [cite:appraisal].

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 8월 28일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 2025년 8월 11일 접수된 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(2025타경22189) 또한 말소 대상입니다.

건물 등기부상에서도 동일한 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 말소기준권리

2014년 8월 28일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 불명입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보는 다세대 및 연립주택으로, 본 건(단독주택)과는 Property Type이 다릅니다.

* 2026년 3월 거래된 68.37㎡ 다세대주택: 18,000만원 (약 870만원/평)

* 2026년 4월 거래된 55.08㎡ 연립주택: 5,000만원 (약 300만원/평, 노후 주택으로 시세가 낮을 수 있음)

* 2026년 7월 거래된 72.05㎡ 다세대주택: 12,000만원 (약 550만원/평)

4.2. 시세 분석

본 건은 단독주택으로, 자체 토지를 보유하고 있다는 점에서 연립, 다세대 주택과 비교 시 일반적으로 높은 가치를 가집니다. 주변의 '15분 도시' 조성 사업 등 지역 개발로 인해 향후 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 제공된 인근 다세대/연립 주택의 거래 사례 가격과 비교했을 때, 본 건의 감정가(254,332,800원)는 약 945만원/평(토지) 및 약 1,410만원/평(건물)으로, 비교 사례보다 높은 수준입니다. 이는 단독주택의 특성과 토지 가치가 반영된 것으로 판단되나, 실제 경매 낙찰가는 현장 조사 및 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 남측 인근에 당감초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다 [cite:appraisal]. 또한, '15분 도시' 사업 추진으로 인해 지역 내 보행 환경 개선 및 생활 편의시설 접근성이 향상되고 있습니다.

5.2. 지역 개발

부산진구 당감·개금 생활권은 '15분 도시' 시범 사업지로 선정되어 보행환경 개선, 주민 소통 공간 조성 등 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다. 이러한 도시재생 사업은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적 경계 불분명

감정평가서에 따르면, 본 건 토지는 일부 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 별도 측량이 필요할 수 있습니다 [cite:appraisal].

6.2. 건물 일부 인접지 침범

본 건 건물 일부가 인접 토지(남동측 249-28번지, 국유지) 상에 소재하는 것으로 판단되며, 동측 일부는 인접 토지상 건물 일부가 침범하여 사용 중인 것으로 보입니다. 정확한 침범 면적 확인 및 해결을 위해 별도 측량이 필요합니다 [cite:appraisal].

6.3. 제시외 건물

본 건 지상에는 제시외 건물(㉠)이 소재합니다. 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다 [cite:appraisal].

6.4. 임대관계 불명

임대 관계가 불명으로, 명도 시 세입자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 당감동에 위치한 단독주택으로, '15분 도시' 사업 등 지역 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 주변에 당감초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

하지만, 지적 경계 불분명 및 건물 일부의 인접 토지 침범 문제 등 권리 분석 및 현장 확인이 필요한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 임대 관계가 불명확하여 명도 관련 주의가 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 측량 비용 및 명도 관련 비용, 시간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* '15분 도시' 사업 등 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 단독주택으로서 자체 토지 보유로 인한 높은 가치 잠재력.

* 당감초등학교 인근의 양호한 입지.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 254,332,800원입니다. 제공된 인근 다세대/연립주택 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 책정된 측면이 있으나, 이는 단독주택의 토지 가치 및 지역 개발 호재가 반영된 것으로 보입니다.

다만, 지적 경계 불분명 및 건물 일부 침범과 같은 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 안전하고 합리적인 입찰을 위해서는 감정가의 90~95% 수준에서 접근하는 것이 advisable합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 특히, 측량 비용 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.