나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22486 [1] 부산광역시 동구 범일동 105-1 어반오션시티 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 ""데레사여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하는 어반
오션시티 8층 803호이며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있
음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""좌천역"" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)철근콘트리트지붕 18층 건물내 8층 803호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택(아파트(도시형생활주택))' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약40미터 내외의 도로 및 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2020-06-24)(광로3-1호선)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(데레사여
자고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(소화데
레사유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(절대정화구역(소화데
레사유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원
중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려
워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장성욱)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22486 (1)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 105-1 어반오션시티 8층 803호

용도: 도시형생활주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.522246737657927㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.28㎡ (약 14.61평)

건물지분: 48.28㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 18층 (본건 8층)

아파트 전용면적: 48.28㎡ (약 14.61평)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 ""데레사여자고등학교"" 북동측 인근에 위치한 어반오션시티 8층 803호입니다.

주위 환경으로는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 ""좌천역""이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상황은 본건 동측으로 폭 약 40미터 내외의 광로 및 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 10월 10일 접수된 부산신용보증재단의 가압류로 파악됩니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (채권양도)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 8일

* 확정일자: 2022년 8월 9일

* 배당신고일자: 2024년 9월 13일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약서에는 임차인이 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 확약서에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 소재한 부산 동구 범일동은 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

인근 부동산 매매 정보 분석 결과, 인근의 "자성대" 빌라(1976년 건축, 40.4㎡)가 2026년 6월 기준 229,000,000원에서 250,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 567만원에서 619만원 수준입니다.

본건의 감정가는 48.28㎡에 245,000,000원으로, 제곱미터당 약 507만원 수준입니다.

비록 비교 대상인 "자성대"가 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고, 본건과 유사하거나 더 높은 가격대로 거래되고 있는 점은 해당 지역 내 부동산 수요가 견조함을 시사합니다.

다만, "일신빌"(2005년 건축, 38.51㎡)의 거래가 57,000,000원(제곱미터당 약 148만원)으로 큰 차이를 보이는 점은, 개별 물건의 특성이나 정확한 위치에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 의미합니다.

전반적으로 범일동 지역은 신축 주거시설과 구도심이 공존하며, 비교적 최근 거래 사례를 볼 때 가격 상승 여력을 지닌 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 어반오션시티는 현대적인 주거 시설로, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차 설비, 도시가스 및 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통으로는 좌천역(1호선) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 이동이 편리합니다.

동측의 넓은 도로와 북측의 일반도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠던 관계로, 관련 공부 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 이용 상태 및 관리 상태를 재확인하여야 합니다.

건물 노후 정도 및 관리 상태에 따라 추가적인 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 학교 주변 보호구역이 다수 존재하나, 주거용 건물로서 직접적인 건축 제한이나 용도 변경에 따른 문제는 없을 것으로 보입니다.

주변 시설에 대한 탐문 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 동구 범일동 어반오션시티 803호는 비교적 최근인 2019년에 준공된 도시형생활주택으로, 내부 시설 및 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인이 대항력을 포기하고 일체의 임대차 관련 권리를 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원으로 권리 관계가 매우 명확하다는 점이 가장 큰 장점입니다.

좌천역 역세권이라는 교통의 편리성과 주변 상권 및 생활 편의시설의 이용 용이성 또한 긍정적인 요소입니다.

다만, 현장 확인 부족으로 인한 내부 상태 미확인 부분은 입찰 전 반드시 점검해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

임차인의 권리 포기로 인한 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 리스크 제로.

2019년 준공 신축급 건물로, 내부 상태 양호 예상 및 비교적 빠른 시간 내에 시세 차익 기대 가능.

좌천역 역세권으로 우수한 교통 접근성 및 도심 생활 인프라 활용 용이.

범일동 지역의 지속적인 도시 개발 가능성을 고려한 장기적 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가는 245,000,000원이며, 제곱미터당 약 507만원 수준입니다.

인근 유사 연립/다세대 주택의 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 신축 연식과 양호한 권리 관계를 감안하면 감정가를 상회하는 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원이라는 점을 감안하여, 유찰 시 감정가의 100%에서 110% 사이를 적정 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이를 권장하며, 현장 방문 후 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.