나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22500 [1] 부산광역시 영도구 영선동4가 1-2 신화하니엘 더마린 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 '남항초등학교' 북서측 인근에 위치하는 신화하니
엘 더마린 제2층 제203호로서, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상15층 건물내 제2층 제203호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 치장석 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔(폐문부재))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄하게 조성되어 있으며, 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6m 내외, 남동측으로 약 3~4m 내외 폭의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-11-17)(소로3-45)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 윤민재)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22500 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 영선동4가 1-2 신화하니엘 더마린 2층203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 21.90㎡ (약 6.63평)

* 건물면적: 79.74㎡ (약 24.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 상세 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 준공 연도: 2019년 11월 26일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 본건 층수: 2층

* 세대수: 88호

* 건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 '남항초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변: 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m 이하)입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-30

* 확정일자: 2022-05-17

* 대항력: 없음

* 참고: HUG 인수조건 변경, 확약서 제출 (임차보증금에 대해 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-27

* 대항력: 있음

* 참고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 현재 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 진행 시 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.2. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-08-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (기타 별도 기재 없음)

* 주의사항:

* 주택도시보증공사(양도전:임차인 윤 )로부터 2026.05.11.에 제출된 확약서에 따라, 해당 임차인은 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인 이 가 존재하나, 보증금이 0원으로 명시되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 절차는 별도로 진행되어야 합니다.

* 공동담보 물건으로서, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 추가적인 채무 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (상세 정보 확인 필요)

4. 상권분석

* 본건은 부산 영도구 영선동4가 지역으로, 남항초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변에 주거시설과 근린생활시설이 있으며, 일부 공장 지대가 혼재된 지역입니다.

* 오피스텔로서의 잠재적 임대 수요는 지역의 경제 활동 및 인구 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장 지대와의 인접성은 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 남항초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통(시내버스) 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 의 존재: 보증금이 0원이지만 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* HUG 관련 임차인(윤 )의 확약서: 확약서 내용대로 보증금 반환 의무가 인수되지 않을 것으로 보이나, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 추가적인 담보물에 대한 경매 결과에 따라 전체 채무 관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 준공업지역, 소로3류, 최고높이 제한 지역 등은 향후 재건축 또는 개량 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 영도구에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 감정가는 2억 4천만원입니다.

* 최근 매매 실거래가를 분석한 결과, 비슷한 면적의 물건들이 1억 8천만원대에서 2억 5천만원대에 거래되었습니다.

* 권리 분석상, HUG 관련 임차인(윤 )은 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였고, 대항력 있는 임차인(이 )의 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 명도 문제는 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 준공 6년차의 비교적 신축 건물입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 인수액이 없어, 명도 비용 외에는 추가적인 금전적 부담이 적습니다.

* 영도구의 지역 개발 가능성 및 향후 임대 수요 변화를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 8월: 25,000만원 (전용 81.944㎡, 9층)

* 2026년 4월: 18,700만원 (전용 81.49㎡, 1층)

* 2026년 4월: 19,800만원 (전용 81.944㎡, 11층)

* 본건 건물 면적은 79.74㎡ (약 24.12평)이며, 2층에 위치합니다.

* 최근 거래가 중 1층은 18,700만원, 9층은 25,000만원, 11층은 19,800만원에 거래되었습니다.

* 본건의 2층 위치를 고려할 때, 1층보다는 높고 상층부보다는 낮을 수 있습니다.

* 감정가(240,000,000원) 대비 시세 하한선(187,000,000원)과 중간값(약 210,000,000원)을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 대항력 있는 임차인 명도 리스크를 감안하여, 시세 중간값 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 제안 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 추천 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.