나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22453 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 450 네오스포 14층1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ""부전초등학교"" 남측 인근에 위치하는 네오스포 제14층 제1407호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 챠량통행 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 서면역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트 및 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 27층 건물 내 제14층 제1407호로서, (사용승인일자: 1999.12.09)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22453 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 450 네오스포 14층 1407호

용도: 아파트

감정가: 225,000,000원 (2억 2,500만원)

토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

토지 지분: 12.922㎡ (약 3.91평)

건물면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

건물 지분: 84.645㎡ (약 25.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부전초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 8월 24일 접수된 우리은행의 근저당(을14)이며, 채권 최고액은 96,800,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 임대관계 미상.

본건에는 등기부상 인수되는 보증금은 없습니다.

한편, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 임대관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

서면역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

본 건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 네오스포아파트는 1999년 12월 9일에 사용승인된 건물입니다.

아파트 단지는 1개동, 총 782세대로 구성되어 있으며, 지하주차 14대, 지상주차 4대 등 총 60대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

아파트 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 마련되어 있습니다.

본건의 전용면적은 약 84.64㎡ (약 25.60평)이며, 건축물대장상 표기된 용도와 실제 이용상태(아파트)가 상이할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과는 다른 매각 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상이므로, 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물대장상 본건의 주 용도는 제1종근린생활시설(기관실, 사무실, 소매점 등)로 기재되어 있으나, 실제 이용상태는 아파트로 확인됩니다. 이러한 건축물대장과의 차이는 향후 재산권 행사나 활용에 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 핵심 입지에 위치한 아파트로, 서면역 역세권이라는 교통의 이점과 주변 상권의 편리함을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

최근 실거래가 또한 감정가 대비 양호한 수준을 유지하고 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 건축물대장과의 용도 불일치, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 도심 입지 및 교통 요지 (서면역 인접).

풍부한 배후 수요와 발달된 생활 편의시설.

최근 실거래가 및 아파트 시장 동향을 고려한 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 22,500만원입니다.

최근 84.64㎡ 면적의 실거래 사례를 보면 2026년 5월 27층 매물이 23,000만원, 2026년 6월 17층 매물이 23,500만원에 거래되었습니다.

해당 면적 및 입지를 고려했을 때, 본건(14층)의 적정 시세는 23,000만원 ~ 23,500만원 수준으로 판단됩니다.

모든 권리가 소멸되고 인수되는 부담이 없다는 점과, 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 22,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.