나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22532 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1135-48 서전기아타운 14층비1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제중학교 북서측 인근에 위치하는 서전기아타운 B동 14층 1402호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(물만골역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 14층 1402호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 개별난방설비
(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 경사지를 평탄화한 부정형 토지로서, 공동주택의 부지임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 부산광역시 연제구 연산동 1135-48번지, 서전기아타운 14층비1402호에 소재하고 있으며, 아파트 용도로 이용 중인 부동산입니다. 사건번호는 부산지방법원 2025타경22532 (1)입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

* 토지 지분: 30.947㎡

* 건물 면적: 82.62㎡ (약 25평)

* 건물 지분: 82.62㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 150,000,000원

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부산화명새마을금고)

1.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 136,039,099원이며, 현재 기재된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 물만골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 생활 편의시설

본건 인근에 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 지도 검색 결과, 주변으로 병·의원, 편의점, 마트, 시장 등이 위치하고 있으며, 이는 본건의 주거 편의성을 높이는 요인으로 작용합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2013년 10월 16일 접수된 화명동새마을금고의 근저당권(을6)으로 보입니다. 다만, 이후 접수된 가압류, 압류, 그리고 임의경매개시결정 등이 모두 말소 예정으로 등기되어 있어, 낙찰자는 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 정보는 미상이나, 보증금 및 월세 등 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 대항력 유무 등 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 연산동 일대는 주거지역과 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 지하철역이 위치하여 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(82.62㎡)의 경우 2025년 12월 150,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 금액으로, 현재 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다른 면적대의 최근 거래 사례로는 2026년 1월 59.76㎡가 92,000,000원에, 2026년 5월 51.12㎡가 99,800,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 연산서전기아타운아파트

* 주소: 부산광역시 연제구 연산동 1135-48

* 사용승인일: 1994년 1월 22일

* 동수: 3동

* 세대수: 161세대

* 총 주차대수: 30대 (지상 10대, 지하 6대)

* 최고층: 15층

* 전용면적: (본건 82.62㎡ / 약 25평)

* 분양면적: (본건 82.62㎡ / 약 25평)

5.2. 교육 환경

본건은 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받는 지역입니다. 인근에 연제중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 환경의 변화에 따라 잠재적 위험 요소는 항상 존재할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으며, 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 1994년식으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 접근성이 우수하며 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가 역시 감정가와 유사한 수준에서 거래가 이루어진 점을 감안할 때, 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있는 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 물만골역 역세권 단지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없어 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 동일 면적의 최근 실거래가 역시 150,000,000원으로 확인되었습니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점과 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 본건의 예상 입찰가는 감정가 또는 최근 실거래가 수준인 150,000,000원에서 105% 수준인 157,500,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.