나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22517 [1] 부산광역시 금정구 구서동 563-40 금강부광아파트 101동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 장서초등학교 남서측 인근에 위치하는 금강
부광아파트 101동 9층 904호로서, 주위는 공동주택단지, 단독주택, 다세대주택, 학교
및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소가 소재하며, 본건 아파트
북동측으로 직선거리 약 650미터 지점에 도시철도 1호선 구서역이 위치하여 대중교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 101동 26층 건물 내 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

아파트.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지대 내 조성된 유사사다리형의 토지로서 아파트 및 그 부속시설의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 주출입구가 소로에, 남서측으로 부출입구가 세로(가)의
도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 : 자연녹지지역 ,제2종일반주거지역 ,국지도로(2016-10-18)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역,
도시관리계획 입안중(2024-09-25)(부산광역시 공고 제2024-2934호).

기호2 토지 : 자연녹지지역,
가축사육제한구역,
도시관리계획 입안중(2024-09-25)(부산광역시 공고 제2024-2934호).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고 사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 금정구 구서동 563-40, 금강부광아파트 101동 9층 904호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경22517 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 135,000,000원입니다.

토지 면적은 21.06㎡ (약 6.37평)이며, 건물 면적은 59.86㎡ (약 18.11평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 신OOOOOOOO (신한카드)입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 장서초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재합니다.

도보 약 650미터 거리에 도시철도 1호선 구서역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브 지붕의 101동 26층 건물 중 9층 904호입니다.

사용승인일은 1997년 6월 11일이며, 2026년 기준 약 29년차 아파트입니다.

건물 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 및 도로 상태

토지는 동하향의 경사지대 내 조성된 유사사다리형의 토지로서 아파트 및 부속시설 부지로 이용 중입니다.

단지 동측으로는 소로에, 남서측으로는 세로(가)의 도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 국지도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중 (2024년 9월 25일) 상태입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 신한카드)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017년 9월 1일 접수, 49,200,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

등기부 요약 상 국민은행 근저당 2건, 신한카드 가압류, 현대카드 가압류, 신한카드 강제경매 개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

이는 임차인이 존재하더라도 보증금 반환 채무를 인수할 필요는 없음을 의미하나, 실제 점유 관계 확인은 필수입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 구서동 일대는 공동주택과 상가, 학교가 복합적으로 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

장서초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 도시철도 1호선 구서역 접근성이 양호하여 출퇴근이 용이합니다.

주변에 다양한 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 1호선 구서역 (약 650m), 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등 부대시설이 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 장서초등학교가 남서측 인근에 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다.

주차: 총 주차대수는 129대 (지상 3대, 지하 8대)로 기재되어 있으나, 아파트 총 세대수(476세대)에 비해 부족한 편으로 실제 주차에 다소 어려움이 있을 수 있습니다. (건축물대장 상 주차 공간은 더 많을 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 약 29년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 변경 가능성: 토지가 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중으로 향후 지역 용도 변경 및 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

실거주자 명도: 임대관계가 미상인 점으로 보아, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 보증금 인수 부담은 없습니다.)

주차 공간 부족 가능성: 제공된 정보 상 주차 가능 대수가 세대 수에 비해 현저히 적어 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 구서동에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 적을 것으로 예상되나, 임대관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축 연식이 있어 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 지역 가치 상승 또는 하락 요인이 될 수 있으므로 관련 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 주거 환경: 장서초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통 접근성: 도시철도 1호선 구서역 이용이 가능하여 시내 이동이 편리합니다.

권리 분석의 용이성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 명도 부담이 적습니다.

감정가 대비 시세 비교를 통한 시세 차익 기대: 최근 매매 사례와 비교하여 합리적인 입찰가 산정 시 수익성 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

2026년 5월 6일, 본 건과 동일 면적인 59.86㎡(전용면적) 아파트가 4층에서 127,000,000원에 거래되었습니다.

다른 면적인 84.8㎡ 아파트는 2026년 6월 3일 19층에서 223,500,000원, 2026년 6월 23일 17층에서 220,000,000원에 거래되었습니다.

감정가: 135,000,000원

시세 대비 예상 입찰가:

본 건의 감정가 135,000,000원 대비 최근 동일 면적 매매가 127,000,000원은 약 94% 수준입니다.

경매 물건의 특성 및 최초 입찰임을 고려할 때, 최근 매매가와 감정가 사이에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가보다 소폭 높고 감정가보다는 낮은 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 기대할 수 있는 가격입니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

부산광역시 금정구 구서동 563-40 금강부광아파트 주변 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.