나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21801 [1] 경상남도 거제시 고현동 178-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재""계룡초등학교""북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약3~4미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 토지상에 제시외 건물(보일러실, 세탁실, 화장실 및 주방)이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 및 목재 사이딩 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함.
대항력 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21801 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 178-1 (도로명: 경상남도 거제시 거제중앙로11길 6-7)

* 건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택

* 토지면적: 216.00㎡ (약 65.34평)

* 건물면적: 94.36㎡ (약 28.54평)

* 건물 제시외면적: 17.25㎡ (보일러실, 세탁실, 화장실 및 주방)

* 감정가: 383,116,350원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 고현동 소재 계룡초등학교 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 전반적인 교통 상황은 보통임. 남서측으로 약 3~4미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원 관련 상대보호구역에 속함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 31일자 거제축산업협동조합의 근저당권 (을15/을17).

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최귀성

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 12월 22일

* 확정일자: 2015년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 09월 01일

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임차인 최귀성 씨는 대항력이 있으며, 전입일자가 2015년 12월 22일로 말소기준권리(2019.12.31)보다 앞서지만, 배당신고일자를 고려할 때 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높음. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨. 그러나 건물 임대관계가 '미상'으로 기재된 점을 고려하여 추가 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건(단독주택)과 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 2026년 1월 거래된 면적 47.61㎡ 연립다세대가 2,900만원에 거래됨 (약 1.94만원/평).

* 2026년 1월 거래된 면적 193.74㎡ 연립이 25,000만원에 거래됨 (약 42.66만원/평).

* 2026년 4월 거래된 면적 84.92㎡ 연립이 9,500만원에 거래됨 (약 37.04만원/평).

* 이러한 거래 사례들은 고현동 일대 부동산의 다양한 가격대를 보여주지만, 본건의 개별적인 단독주택으로서의 가치는 별도 평가가 필요함.

* 본건의 경우, 토지면적이 216㎡ (약 65.34평)으로 상당한 규모이며, 건물 면적 94.36㎡ (약 28.54평) 외에 제시외 건물이 17.25㎡ 존재함. 단독주택으로서의 활용도 및 토지 가치 상승 잠재력을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 계룡초등학교 및 병설유치원이 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 이동이 편리함.

* 주변 혐오시설 정보:

* "거제시 고현동 178-1 주변 혐오시설" 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 최귀성 씨는 대항력이 있으나, 배당신고일자를 고려하면 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 건물 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 추가적인 확인 및 조사가 필요하며, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 제시외 건물: 감정평가에 포함된 제시외 건물(보일러실, 세탁실, 화장실 및 주방)의 현황 및 법적 지위에 대한 명확한 파악이 필요함. 일반적으로 일괄 매각에 포함되면 낙찰자가 소유권을 취득하나, 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합의견

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 단독주택으로, 계룡초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 제반 주위 환경 및 교통 여건도 보통 수준임. 감정가는 3억 8천여만원 수준이며, 토지 216㎡와 건물 94.36㎡에 제시외 건물까지 일괄 매각 대상임. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되나, 건물 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 부분이 있음. 주변 유사 부동산의 거래 사례는 다양하게 나타나지만, 본건은 단독주택으로서의 토지 가치가 중요하게 고려될 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 계룡초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적임.

* 토지 가치: 216㎡의 넓은 토지 면적은 향후 증축, 재축 또는 개발 시 높은 잠재 가치를 제공할 수 있음.

* 일괄 매각: 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로, 추가적인 권리 분쟁 없이 일괄 처리가 가능함.

* 임차인 명확성: 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 리스크를 줄여줌. (단, 건물 임대관계 미상 부분 확인 필수)

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 383,116,350원

* 임차인 보증금 인수액: 0원

* 분석: 본건은 단독주택으로, 제공된 주변 연립/다세대 시세만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 감정가가 경상남도 거제시 고현동의 단독주택 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 제시외 건물 포함, 대항력 있는 임차인(인수 보증금 없음) 등의 조건을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 현 시세 기반 예상 입찰가: 3억 5천만원 ~ 3억 9천만원 (이는 시세 조사 및 현장 답사 등을 통해 반드시 재확인해야 하는 구간입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.