나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31124 [1] 경상남도 사천시 동금동 321-5 미소오션뷰 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동금동 소재 통창공원 서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 연립주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상20층 건물내 제302호로서

외벽 : 일부석재, 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 새시 창호.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차권자 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 사천시 동금동 321-5번지에 위치한 미소오션뷰 오피스텔 3층 302호입니다.

사건번호는 진주지원 2025타경31124 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 건물의 건축연도는 2020년이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 20층 건물 중 3층에 해당합니다.

감정평가액은 216,000,000원입니다.

토지 면적은 50.66㎡ (약 15.32평)이며, 건물 면적(전용면적)은 105.18㎡ (약 31.81평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 사천시 동금동 통창공원 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 단독주택 및 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 두 명의 임차인이 존재하며, 모두 대항력이 있습니다.

* 임차인: 여 (승계인: 주택도시보증공사)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 08일

확정일자: 2023년 03월 29일 (등기부상)

배당신고일자: 2024년 04월 01일

대항력: 있음

비고: 임차권 등기 말소 기준 권리 인수 사항임.

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025년 01월 22일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025년 10월 17일

대항력: 있음

비고: 확정일자 정보가 없어 배당 우선순위가 불명확할 수 있으나 대항력은 있음.

3.2. 등기부 요약

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(여점순, 180,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리는 갑구 6번 순위의 주택도시보증공사 강제경매(190,277,716원)이며, 이보다 선순위인 주택임차권은 인수 대상입니다.

갑구 7번 사천시 압류는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주거용 건물과 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 상권 특성을 보입니다. 인근에 통창공원이 있어 주거 환경은 쾌적한 편입니다.

주변 부동산 정보에 따르면, 유사한 면적의 오피스텔이 2024년 3월 21일에 195,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 20층 규모이며, 본 건은 3층에 위치합니다.

내부 설비로는 위생설비 및 급·배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 교통 상황은 보통이며, 남동측으로 왕복 4차선 도로에 접하여 차량 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 여 의 보증금 180,000,000원 중 배당에서 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

또한, 임차인 정 는 대항력은 있으나 확정일자 정보가 없어 배당 절차에서의 우선순위가 불명확할 수 있습니다.

부동산강제경매 사건으로 채권자의 권리가 명확하나, 임차인의 대항력 문제가 주요 인수 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)인 오피스텔로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

하지만 1억 8천만원에 달하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금의 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어 주의 깊은 권리 분석이 필요합니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 인수될 보증금액을 감안한 총 매수 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가(195,000,000원) 및 감정가(216,000,000원) 대비 인수 보증금의 부담을 고려한 시세 차익 가능성

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점

* 사천시 지역 내 오피스텔 공급 및 수요 현황에 따른 향후 임대 수익 또는 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

제시된 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정할 때, 일반적으로 감정평가액에서 인수될 보증금액을 차감하는 방식으로 계산합니다.

감정평가액은 216,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 180,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 216,000,000원 - 180,000,000원 = 36,000,000원으로 산정됩니다.

다만, 이는 인수되는 보증금의 위험을 직접적으로 반영한 매우 보수적인 산정이며, 실제 경쟁 입찰에서는 시장 가격 및 낙찰 가능성을 고려하여 조정될 필요가 있습니다. 최근 실거래가(195,000,000원)를 고려하면, 실제 입찰가는 총 매수 비용(입찰가+인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.