나이스옥션 법원경매 진주 2025타경864 [1] 경상남도 남해군 설천면 금음리 579-21 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재 설천중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 묘지 및 농경지대, 농촌취락 등으로 형성되어 있음.
기호(2)~(5) : 본건 토지들은 경상남도 남해군 남해읍 심천리 소재 심천마을회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변의 근린생활시설 및 농촌취락과 농경지대 등으로 형성되어 있음.
기호(7)~(9) : 본건 토지들은 경상남도 남해군 설천면 문항리 문항리마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농경지대와 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) : 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호(7) : 농기계 진입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.
기호(8),(9) : 지적도상 맹지이며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지이며, 현황 잡종지(나지)로 이용중임.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 부정형의 평지이며, 공업용지(석물가공공장)로 이용중임.
기호(7),(8) : 부정형의 완경사지로, 현황 전(휴경)으로 이용중임.
기호(9) : 부정형의 완경사지로, 현황 전 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 북측으로 노폭 약 3미터 현황도로가 개설되어 있음.
기호(2)~(5) : 일단의 공업용지로 동측으로 6차선 국도와 접함.
기호(7) : 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함.
기호(8),(9) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(2),(3) : 생산녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(4),(5) : 생산녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, <추가기재>국가지리정보 보완관리규정 제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
기호(7) : 생산관리지역(2020-10-27), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(8) : 생산관리지역(2020-10-27), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 없음.
기호(2)~(5) : 없음.
기호(7)~(8) : 없음.
기호(9) : 본건 토지 동쪽 끝 일부분이 타인 묘지로 이용중인 것으로 판단됨.

공부와의 차이

기호(1) : 없음.
기호(2)~(5) : 없음.
기호(7)~(8) : 없음.
기호(9) : 의뢰목록상 지목이 임야이나, 현황은 '전'(휴경) 및 자연림으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 기호(2) 토지상에 고압송전탑 1기가 소재하며, 기호(2)~(4) 토지상에 고압선이 지나고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 경량철골조 스레이트지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1993.10.22)
바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

별도의 설비 없음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 기호(2)~(5) 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㅁ)과 제시외기계기구(a)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건물은 제시외건물(ㄱ)과 일체로 하나의 공장으로 이용중임.

물건 비고

-지적도상 맹지이나 현황 도로가 개설되어 있고, 일부가 현황 도로로 이용중인 점을 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경864 (1)

소재지: 경상남도 남해군 설천면 금음리 579-21

토지면적: 1476.00㎡ (약 446.47평)

용도 (기호1 기준): 잡종지 (현황 나지)

감정가: 118,080,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (외 다수, 등기부채권 총액: 608,502,925원)

특이사항: 중복사건, 공동담보

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1.1. 입지조건

주위환경

본건(기호1)은 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재 설천중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 묘지 및 농경지대, 농촌취락 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

소형차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

지적도상으로는 맹지이나, 북측으로 노폭 약 3미터의 현황 도로가 개설되어 있어 실제 이용에는 문제가 없는 것으로 파악됩니다. 이는 평가 시 반영된 사항입니다.

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1.2. 권리분석

말소기준권리

을18 근저당권 (접수일자: 2022-09-23, 권리자: 농업협동조합자산관리회사)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

말소 예정 권리

등기부 요약에 따르면, 기호 17번 임의경매 개시결정(채권자: 새남해농업협동조합)을 포함한 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 다만, 등기부상 을19 지상권(채권자: 새남해농업협동조합)은 말소 예정으로 기재되어 있어, 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수되는 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

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1.3. 상권 및 토지이용계획

주변 상권 특성

본건은 농촌 지역에 위치하여 상업 시설보다는 농경지, 묘지, 농촌 취락 등의 비중이 높은 지역입니다. 일반적인 상권 분석보다는 토지 자체의 이용 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항

본건(기호1)은 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한 및 모든 축종 사육 제한) 및 해안경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

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1.4. 생활정보

주변 시설

가까운 거리에 설천중학교가 있으며, 농촌 취락이 분포하고 있습니다. 편의시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

교통 접근성

소형 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용이나 주요 도로 접근성은 보통 수준입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

맹지 관련 현황

지적도상 맹지라는 점은 개발 시 건축 인허가에 제약이 될 수 있으나, 현황 도로가 개설되어 있어 실질적인 접근 문제는 해소된 것으로 평가됩니다. 하지만 도로 이용 관련 분쟁 가능성은 상존합니다.

복합 권리 관계

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 입찰 전 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

지역 제한

가축사육제한구역 및 해안경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

기타 특이사항

감정평가서 요약에 기재된 다른 필지(기호2~5: 공업용지, 기호7~9: 전/자연림, 타인 묘지 이용)에 대한 내용은 본건(기호1)과는 직접적인 연관성이 없을 수 있으나, 해당 지역의 전반적인 토지 이용 현황을 이해하는 데 참고할 수 있습니다. (참고: 기호2~4 토지에 고압선이 지나고 있다는 정보는 있으나, 본건 기호1과는 관련성이 명확하지 않습니다.)

미확인 권리

물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 지상권에 대한 구체적인 내용이 불분명한 점은 잠재적 인수 부담이 될 수 있으므로, 반드시 확인해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 설천면 금음리 소재의 잡종지(나지)로, 감정가는 1억 1천만 원대입니다. 지적도상 맹지이지만 현황 도로가 개설되어 접근성은 확보된 상태입니다. 주변 환경은 농경지, 묘지, 농촌 취락 등이 혼재된 지역으로, 토지 이용에 있어 보전관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역 등의 규제를 받습니다. 권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리를 중심으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권의 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

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1.7. 투자 포인트

개발 잠재력

나지 상태의 토지로, 향후 건축 또는 기타 개발 행위에 대한 잠재력이 있습니다. 현황 도로 이용 가능성을 바탕으로 개발 계획을 수립할 수 있습니다.

특수 목적 투자 가능성

농촌 지역 특성상 주말주택, 소규모 농장, 전원생활 시설 등 특정 목적을 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본 물건은 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 가치 산정에 한계가 있습니다. 감정가(118,080,000원)와 토지 면적(1,476㎡), 지역 제한 사항, 그리고 도로 이용 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'의 구체적인 내용 확인 여부가 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

고려사항

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 토지 실거래가 분석, 향후 지역 개발 계획 검토, 관련 법규 및 제한 사항에 대한 상세 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 경쟁 입찰자들의 성향 및 본 건의 권리 관계 복잡성을 고려한 전략 수립이 필요합니다. 따라서, 현재 단계에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.