나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1292 [1] 울산광역시 울주군 상북면 향산리 603-22 청구가든아파트 디동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 천전리 소재 울산운전면허시험장 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트지대로서 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가). 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 중 4층 406호로서,
-외벽: 몰탈 위 페인팅마감,
-내벽: 벽지 및 타일마감,
-창호: 샷시단창 및 이중창 등입니다.

이용상태

일련번호(가): 공동주택입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 개별난방설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1): 부정형의 평지로서 공동주택 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

일련번호(1): 본건 남동측으로 세로에 한면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1292 (1)

1.2. 물건소재지

울산광역시 울주군 상북면 향산리 603-22 청구가든아파트 디동 4층406호 (신주소: 울산광역시 울주군 상북로 17-11)

1.3. 용도

공동주택 (아파트)

1.4. 감정가

65,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

55. 75㎡ (약 16.87평)

1.5. 2. 건물면적

60. 80㎡ (약 18.39평) (전용면적 기준)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 울산광역시 울주군 상북면 소재 울산운전면허시험장 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 울산운전면허시험장 인근으로 대중교통 노선이 있음을 확인할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.4. 도로상태

* 본건 남동측으로 1면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 정OO의 강제경매개시결정(채권금액: 13,952,780원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 해당 부동산 위에 존재하는 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 일체 소멸되기 때문입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 현재 확인되지 않았습니다. (지상권 등은 없는 것으로 파악됨)

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차권은 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 주변이 아파트 단지를 중심으로 형성되어 있으며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 울산운전면허시험장 인근에 위치하여 관련 시설 이용자들의 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

* 지역 내 아파트 공급 상황 및 향후 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다. 최근 분양 계획이 있는 아파트 단지(e편한세상 서울산 파크그란데)가 주변에 있어 지역 개발에 대한 기대를 가져볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설 및 단독주택 지역에 기본적인 상가들이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 자세한 편의시설은 주변 탐문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 학교 관련 정보는 명시되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하는 경향이 있습니다.

5.3. 의료시설

* 주변에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 환경 문제

* 울주군 상북면 지역은 과거 폐기물 처리 시설이나 오폐수 처리 시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 다만, 본건 소재지인 향산리 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 들어서 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (현장 방문 및 주변 탐문 시 확인 필요)

* 주변에 농경지가 일부 존재하며, 해당 지역이 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 울산운전면허시험장이 인근에 있어 차량 통행량이 많을 수 있으나, 직접적인 소음이나 교통 관련 민원 발생 가능성은 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 관리 상태

* 건물 및 단지의 전반적인 관리 상태는 보통으로 평가되었습니다. 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공실 리스크

* 해당 지역의 임대 수요 및 공급 상황에 따라 공실 발생 위험이 있을 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 울산광역시 울주군 상북면 향산리에 위치한 아파트로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 6,500만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

7.2. 권리 분석 요약

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수 부담은 없는 안전한 권리 관계입니다.

7.3. 입지 및 환경

* 아파트 단지와 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 울산운전면허시험장과 인접해 있습니다.

7.4. 투자 고려사항

* 저렴한 감정가 대비 면적을 고려할 때 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 단, 주변 시세 조사 및 향후 지역 개발 가능성, 주택 시장 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 진입 장벽

* 감정가 6,500만원으로 비교적 낮은 금액으로 신규 부동산 취득이 가능합니다.

8.2. 권리 인수 부담 없음

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 명도 외 별도 부담이 없습니다.

8.3. 실거주 및 임대 수익 가능성

* 소형 면적으로 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본건의 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 본건의 관리 상태, 경매 물건의 특성(잠재적 리스크 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 입찰가 산정이 어렵습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위 (추정)

* 정확한 분석을 위해서는 현장 방문 및 주변 부동산 시세 조사, 유사 물건 낙찰가율 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

* 감정가(6,500만원)를 기준으로, 주변 시세 및 물건의 장단점을 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.