나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2399 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1515 보성맨션 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ""월촌초등학교"" 서측 도로월편에 위치하는
""보성맨션"" 아파트단지 내 제103동 제2층 제202호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 학교,
근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 챠랑출입 용이하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 내 제2층 단위세대로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 바닥재 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 '아파트 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 남서측으로 왕복 8차선, 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(2018-03-30)(택지개발사업완료)
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2399 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1515 보성맨션 103동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 352,000,000원

토지면적: 68.55㎡ (약 20.74평)

토지지분: 68.5533㎡ (약 20.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.95㎡ (약 40.82평)

건물지분: 134.95㎡ (약 40.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치한 보성맨션 아파트단지 내 103동 2층 202호입니다. 인근에 월촌초등학교가 있으며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황: 차량으로 단지까지 진입이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 아파트 단지 남서측으로는 왕복 8차선, 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다.

주변 시설: 단지 인근에 월촌초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 일반적인 검색 결과 상 해당 지역 내 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 현황은 현장 방문을 통해 면밀히 확인하시는 것을 권장합니다.

1.2. 권리분석

본건 경매는 채권자 국OOO의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당(2015년 12월 29일 접수)을 기준으로, 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 이에 따라 낙찰자는 등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류 등)를 인수하지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 조사된 임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 등기부등본 상 지상권이 실제로 등기되어 있는지 상세히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대구광역시 달서구 상인동은 대표적인 주거 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 안정성이 높으며, 다수의 근린생활시설이 입지하여 주민들의 생활 편의성이 뛰어납니다.

왕복 8차선, 2차선 대로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화 및 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 17층 건물 중 2층에 위치한 아파트 단위세대입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

설비 현황: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다.

아파트 정보: 상인보성아파트는 1993년 7월 7일에 사용승인된 아파트로, 총 317세대, 최고 17층 규모의 단지입니다. 총 주차대수는 196대로, 세대당 주차 공간은 약 0.61대 수준입니다.

면적 정보: 본건의 건물 전용면적은 134.95㎡ (약 40.82평)이며, 토지 지분 면적은 68.55㎡ (약 20.74평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 본건의 임차인 존재 여부, 보증금 및 차임 등 임대차 관련 사항이 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 법적 절차 또는 협상 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

건축 연식: 1993년 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하였습니다. 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가나 재건축, 리모델링 추진 시의 변수 등을 고려해야 합니다.

미확인 권리사항: 제공된 정보에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 사항이 없어 등기부상 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용을 명확히 확인해야 하는 부분이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 상인동의 중심 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 절차에서 유의 깊은 검토가 필요합니다.

연식이 오래되었음에도 불구하고, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 월촌초등학교 인근의 성숙된 주거 지역에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

우수한 접근성: 대로변에 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 주변 근린생활시설 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 등기부상 권리들이 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 매매 사례와 비교 시 감정가 수준이 합리적이어서, 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 5월에 본건과 동일한 면적(134.95㎡)의 거래 사례가 36,000,000원(3억 6천만원)에 있었습니다. 이는 평당 약 267,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 352,000,000원(3억 5천 2백만원)으로, 최근 최고가 매매 사례보다 약간 낮은 수준입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성되어 있다고 판단됩니다.

예상 입찰가:

인수할 보증금이나 특별한 권리 부담이 없는 점, 그리고 최근 거래 사례 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 340,000,000원(3억 4천만원) 내외로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 96.6% 수준으로, 최근 거래가 대비 약간의 할인율을 적용하여 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 본건의 임대 관계 미상 등 명도 관련 사항 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.