나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3999 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 102동 3층 303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재‘양서초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제3층 제303호 단위세대로서,
외 벽 : 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형지로서 인접지와 대체로 등고 자체 평탄하게 조성된 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '윤병운' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3999 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 102동 3층 303호

용도: 아파트

건축물 정보:

- 사용승인일: 2009년 6월 15일

- 총 층수: 20층 중 3층

- 건물면적: 124.96㎡ (약 37.79평)

- 토지면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 현황

감정가: 320,000,000원

토지지분: 49.961㎡

건물지분: 124.961㎡

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 포항양덕하우스토리

주소: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457

총 동수: 5동

총 세대수: 375세대

최고층: 26층

지하주차대수: 9대 (총 주차대수 132대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 10대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 ‘양서초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨. 본건 북측 및 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당함.

2.4. 주변 시설 정보

지도 검색 결과, 인근에 양서초등학교, 양덕초등학교, 포항문화고등학교 등 교육시설과 다수의 아파트 단지, 근린생활시설이 위치하고 있어 주거 환경이 양호함. 인근에서 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

대구지방법원 포항지원의 강제경매개시결정(2025타경3999)이 말소기준권리가 될 것으로 보임.

3.2. 인수되는 권리

주택임차권(권리자: 안예지)이 을구 7번 순위로 등기되어 있으며, 접수일자는 2024년 3월 4일임. 이는 말소기준권리인 강제경매 개시결정(2025년 8월 6일)보다 선순위에 해당함.

- 임차인: 안예지 (안 )

- 보증금: 320,000,000원

- 전입일자: 2022년 2월 28일

- 확정일자: 2022년 2월 14일

- 대항력: 있음

- 말소 여부: 인수

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 등기부 요약 (주요 내용)

- 소유권이전 (2011.04.21): 정자영

- 소유권이전 (2017.09.28): 윤병운 (매매 금260,000,000원)

- 주택임차권 (2024.03.04): 안예지 (보증금 320,000,000원, 전입 2022.2.28, 확정 2022.2.14) - 인수

- 강제경매 (2025.08.06): 주택도시보증공사 (채권액 337,081,540원) - 말소기준권리

3.4. 권리분석 종합 의견

해당 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 320,000,000원은 물건의 감정가와 동일함. 따라서 본 물건에 입찰 시, 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 부족한 금액은 낙찰자가 인수하게 되는 위험이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (2026년 기준)

- 2026년 1월 6일: 270,000,000원 (전용면적 약 150.865㎡, 25층)

- 2026년 2월 27일: 280,000,000원 (전용면적 124.961㎡, 7층)

- 2026년 5월 14일: 242,000,000원 (전용면적 123.963㎡, 12층)

4.2. 시장 분석

최근 2026년 기준 매매 사례를 보면, 본건과 유사한 전용면적(약 125㎡)의 경우 242,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌음. 최고 거래가는 280,000,000원(7층)이며, 최저 거래가는 242,000,000원(12층)임. 본건은 3층으로, 층수 및 개별 호실의 상태에 따라 시세가 달라질 수 있으나, 최근 매매가를 고려할 때 감정가 320,000,000원보다는 낮은 수준에서 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

- 교육: 양서초등학교, 양덕초등학교, 포항문화고등학교 등

- 생활: 아파트 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업지역 이용 가능

- 교통: 차량 출입 용이, 주변 도로망 이용 편리

5.2. 아파트 편의시설

- 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금 위험

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 안예지 씨의 보증금 320,000,000원 인수 여부임.

- 해당 보증금은 물건 감정가와 동일한 금액임.

- 만약 경매 낙찰가가 320,000,000원에 미달할 경우, 미달 금액만큼 낙찰자가 인수해야 함.

- 최근 매매 사례 최고가가 280,000,000원임을 고려할 때, 320,000,000원 미만으로 낙찰될 가능성이 높으며, 이 경우 실질적인 인수 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 차액이 될 것임. 예를 들어 280,000,000원에 낙찰될 경우, 총 인수 비용은 280,000,000원(낙찰가) + 40,000,000원(인수 보증금 차액) = 320,000,000원이 됨.

- 이는 현재 시장 시세보다 높은 총 취득 비용이 될 수 있어 주의가 필요함.

6.2. 층수 이점

해당 물건은 3층으로, 선호도가 높은 중층 이상에 비해 상대적으로 가치가 낮을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 양덕동에 위치한 아파트로, 주변으로 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호한 편임. 그러나 권리분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금액이 물건 감정가와 동일함. 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 시장 가치가 감정가 및 임차인 보증금보다 낮을 가능성이 높아, 입찰 시 임차인의 보증금 전액을 인수하게 될 경우 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소임. 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 입지: 포항 북구 양덕동, 주거 선호 지역 내 위치

* 인프라: 주변 교육 시설 및 생활 편의시설 이용 용이

* 잠재력: 향후 지역 시세 상승 시 가치 상승 기대 가능 (단, 현재 시세와의 격차 고려 필요)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 최고가 280,000,000원을 참고하여, 인수되는 임차인 보증금 320,000,000원을 고려한 예상 입찰가를 산정해야 함.

만약 280,000,000원에 입찰할 경우, 임차인 보증금 320,000,000원 중 40,000,000원을 추가로 인수하게 되어 총 취득 비용은 320,000,000원이 됨. 이는 최근 거래가 자체보다 높은 금액이므로, 수익성을 확보하기 어려운 상황임.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이 경우에도 인수되는 보증금과의 차액으로 인해 실질적인 총 취득 비용은 320,000,000원 수준이 될 것임. 따라서 현 시세 대비 추가적인 가격 하락 가능성 및 리스크 감수 여부를 면밀히 검토해야 함.

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.