나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4004 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 125동 2층 207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 ""대흥중학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 '제2층 제207호' 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 남동향 하향 완경사지이며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 12미터, 남측 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역,
소로2류(폭 8M~10M)(저촉), 중로3류(폭 12M~15M)(저촉),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
온천공보호구역(용흥)<온천법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황
및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4004 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 125동 2층 207호

* 용도: 아파트

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 38.23㎡ (약 11.57평)

* 건물면적: 66.97㎡ (약 20.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건 북측으로는 폭 약 12미터, 남측 및 서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M~10M) 및 중로3류(폭 12M~15M)에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공보호구역(용흥)에 해당됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 대구지방법원 포항지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경4004)이며, 접수일자는 2025년 8월 6일입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 16번 주택임차권: 임차인 김승민 (보증금 110,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2022년 6월 15일). 상기 임차인은 대항력이 있으며, 선순위 임차권으로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 등기부등본 상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권액 정보: 등기부채권 총액은 110,000,000원으로, 이는 임차인의 보증금과 일치합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 지역 특성: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거지로서의 기능이 중심이 되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 207호입니다.

* 내부 상태: 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 장판지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 섀시창호입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 정보:

* 사용승인일: 1990년 12월 24일

* 총 세대수: 2,652세대 (23개 동)

* 최고층: 15층

* 주차 대수: 총 1,006대 (세대당 약 0.38대)

* 관리사무소 연락처: 054-247-0762

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 리스크: 임차인 김 의 보증금 110,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 해당 금액의 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 내부 현황, 구조 변경 유무 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이에 따른 예상치 못한 추가 수리 비용 또는 하자 발생 가능성이 존재합니다.

* 건물 노후화: 1990년 준공되어 약 36년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 약 0.38대의 주차 공간은 거주민들의 불편을 초래할 수 있는 요인입니다.

* 토지이용 제한: 소로2류, 중로3류 저촉, 가축사육제한구역, 보호구역, 온천공보호구역 등 복합적인 도시계획시설 및 규제 사항이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 3차우방타운 아파트로서, 대흥중학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 주거 입지는 양호한 편입니다. 감정가는 113,000,000원으로 평가되었으나, 1990년에 준공된 아파트로 건물의 노후화에 따른 관리 부담이 예상됩니다. 가장 핵심적인 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 110,000,000원입니다. 이 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액의 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 임차인의 배당 순위 및 보증금 회수 가능성을 철저히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 위험 요소로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 가격 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 리스크 해소 전제)

* 지역 개발 가능성: 포항시 북구 지역의 성장 잠재력에 따른 가치 상승 기대를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 113,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 66.97㎡ 면적의 물건이 65,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보이며, 본건의 시세 판단 시 중요한 참고 자료가 됩니다.

그러나 가장 결정적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 110,000,000원입니다. 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못하고 매수인이 인수해야 할 경우, 총 실질 취득가는 입찰가에 인수되는 보증금 잔액이 더해지게 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 임차인의 보증금 전액 변제 가능성을 낮게 본다면, 입찰가는 보증금 인수액과 시장 가치를 감안하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 95,000,000원.

상기 예상 입찰가는 보수적인 관점에서의 접근이며, 실제 입찰가는 임차인과의 협의 결과, 배당표 확정 여부, 법원 경매 진행 상황, 그리고 실시간 시장 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 보증금 인수액이 클 경우, 총 매수 금액이 시세보다 현저히 낮아야 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.