나이스옥션 법원경매 포항 2025타경449 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 210-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 해도동 소재 ""포항문화예술회관"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 기존주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

시내 간선도로 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 단독주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로
외벽: 몰탈 위 페인팅에 전, 측면 일부 적벽돌 치장쌓기
내벽: 벽지 및 타일 붙임
창호: 하이삿시 유리이중창

기호 ㄱ: 시멘트블럭 및 판넬조 판넬지붕 단층으로
기호 2 건물 벽체를 이용한 부합물이며,
벽체: 몰탈 위 페인팅, 샌드위치판넬 붙임,
바닥: 콘크리트 마감
창호: 알미늄삿시 유리창입니다.

이용상태

기호 2: 단독주택
기호 ㄱ: 창고 등

설비내역

기호 2: 급배수설비, 위생설비, 가스온수보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경449 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건명세서 작성일: 2026-06-22

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 210-9

용도: 단독주택

토지면적: 165.30㎡ (약 50.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평) (주건축물)

건물면적: 25.00㎡ (약 7.56평) (제시외 건물)

총 건물면적: 109.32㎡ (약 33.06평)

감정가: 147,463,300원

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

기호 2 (주건축물): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 단독주택으로 이용 중. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이삿시 이중창. 급배수, 위생, 난방 설비 포함.

기호 ㄱ (제시외 건물): 시멘트블럭 및 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 등으로 이용. 기호 2 건물 벽체를 이용한 부합물.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 포항시 남구 해도동 소재 "포항문화예술회관" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 획지와 가로망이 정비된 지역입니다.

2.2. 교통상황

시내 간선도로 인근에 소재하며, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 권리 현황을 분석한 결과, 다음과 같은 내용이 확인됩니다.

* 소유권 변동:

* 1994년 07월 20일: 안문수로부터 소유권 이전 (갑1)

* 2016년 01월 04일: 손순옥에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권 이전 (갑2)

* 말소기준권리:

* 2017년 09월 22일: 신한은행 근저당권 (을2, 금24,000,000원)

* 기타 권리 (모두 말소 예정):

* 신한은행 근저당권 (을4, 금12,000,000원)

* 전원주 가압류 (갑3, 금81,950,000원)

* 전원주 강제경매 (갑4, 88,449,956원) - 본 경매 사건

총 등기부채권 금액은 117,950,000원입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당, 가압류, 강제경매 등은 소멸됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물감정평가요항표 및 토지감정평가요항표의 기타참고사항에 "임대관계는 미상입니다"라고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금이나 차임 등 구체적인 계약 관계는 확인되지 않았습니다. 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터를 분석한 결과, 최근(2026년 6월) 거래된 인근 주택들의 가격대는 다음과 같습니다.

* 명성해도타운 (연립, 1985년식, 전용 65.16㎡): 7,100만원 (약 360만원/평)

* 해피타운 (다세대, 2013년식, 전용 69.85㎡): 8,500만원 (약 403만원/평)

* 대성빌라 (다세대, 1993년식, 전용 46.23㎡): 4,000만원 (약 286만원/평)

위 사례들은 다세대, 연립 주택으로, 본건의 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 해당 지역 주거용 부동산의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 147,463,300원으로, 토지 면적(약 50평)과 건물 면적(약 33평)을 고려할 때, 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 및 입지

포항문화예술회관이 북측에 위치하여 문화 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 시내 간선도로와 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변이 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

4.3. 혐오시설 여부

현장 주변 지도 검색 및 지역 정보 확인 결과, 본 물건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 시내 간선도로 인근으로 상업 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

시내 간선도로와 가까워 차량 이동이 편리하며, 버스 승강장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

기존 주택지대로서 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

'임대관계는 미상'이라는 점과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 혼재되어 있습니다. 이는 현재 거주 중인 임차인이 있으나 보증금이 없거나, 혹은 공실일 가능성을 시사합니다. 만약 임차인이 존재하고 대항력 있는 권리를 가지고 있음에도 보증금 부담이 없는 경우, 별도의 법적 분쟁 또는 점유 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축물 구조 및 노후도

주 건물(기호 2)은 1986년 사용승인된 시멘트벽돌조 단층 주택이며, 제시외 건물(기호 ㄱ)은 시멘트블럭 및 판넬조로 되어 있습니다. 건물 연식(약 40년)에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역에 속하여 대규모 축산업이 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 해도동의 안정적인 주거지역에 위치한 단독주택입니다. 포항문화예술회관 인근이라는 긍정적인 입지 조건과 편리한 교통, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지 면적이 약 50평으로 비교적 넓어 활용 가치가 있으며, 총 건물 면적 약 33평(주건물 25.5평 + 제시외 7.6평)에는 창고로 사용되는 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각됩니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금도 0원이라는 점은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 주변 다세대/연립주택 시세는 본건 감정가 대비 낮은 수준이나, 단독주택의 특성상 토지 가치가 반영된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (포항문화예술회관 인근)

* 편리한 교통망 및 대중교통 접근성

* 넓은 토지 면적 (약 50평)을 활용한 증축 또는 재건축 잠재력

* 일괄 매각으로 제시외 건물(창고 등)까지 포함

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 권리관계가 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 147,463,300원입니다. 주변 다세대/연립주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 단독주택으로서의 토지 가치 및 입지적 이점이 감정가에 반영된 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계 미상이라는 리스크와 첫 경매 진행임을 감안하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 135,000,000원

위 범위는 감정가를 기준으로 하되, 시세 조사 결과와 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려한 가격입니다. 최종 입찰가는 권리관계 재확인, 현장 조사 결과, 입찰 참여 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.