나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4002 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 ""구포항역사 교차로"" 남측 약 180m 지점에 소재하는 ""진흥다옴채 아파트(통칭)"" 7층 701호 단위세대로서, 주위는 도심 주택지대로서 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 환경 보통임.

교통상황

차량출입 용이하고, 대중 교통사정 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리크주조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 7층 701호 단위세대로서
외벽 : 1층 전면 대리석 등 마감, 그 외는 몰탈 위 페인트칠 등 마감
내벽 ; 몰탈 위 벽지, 타일 등 마감
바닥 ; 데코타일, 장판지, 몰탈 위 페인팅 등
창호 : 알루미늄 샛시 유리창 등
(사용승인일 : 2006.12.06.)

이용상태

아파트

설비내역

위생·급배수 설비, 소화전, 화재탐지시설 등 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대략 사다리꼴의 토지로서 인접지대와 평탄한 아파트 등의 부지임.

인접 도로상태등

남측 폭 6m 의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함.
2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-04-07 작성일 기준, 포항지원 2025타경4002 (1) 사건의 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 포항지원 2025타경4002 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 7층 701호 (신주소: 경상북도 포항시 북구 칠성천길 60-5, 7층 701호)

용도: 아파트 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 7층 701호

사용승인일: 2015년 09월 18일

감정가: 148,000,000원

전용면적: 83.82㎡ (약 25.36평)

토지 지분 면적: 37.32㎡ (약 11.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동, 구포항역사 교차로 남측 약 180m 지점에 소재합니다.

주변은 도심 주택지대로 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정도 편리한 편입니다.

본건 토지는 남측 폭 6m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (등기부 접수일 2025년 08월 05일)

* 임차인 현황

- 김현수: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 07월 08일, 확정일자 2022년 06월 16일, 배당신고일자 2024년 07월 08일, 대항력 있음.

본 임차인은 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 보증금 160,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 본 경매 물건의 주요 인수사항입니다.

- 윤혜영: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025년 07월 24일, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025년 10월 16일, 대항력 있음.

윤혜영 임차인은 대항력은 있으나 확정일자가 없습니다. 전입일자 2025년 07월 24일은 보고서 작성 시점(2026년 4월 7일) 기준 과거일이나, 만약 이 임차인의 권리가 말소되지 않는다면 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 기타 권리

- 소유권 이전 등기 (최익준, 최은대)는 말소될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 죽도동 지역은 도심 상업 및 주택지대가 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 활동이 가능합니다.

과거 구포항역 인근 지역으로, 지역 내 상업 및 유동인구에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 설비: 본 아파트는 위생·급배수 설비, 소화전, 화재탐지시설 등 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건물 상태: 2015년 09월 18일 사용승인된 건물로, 내외부 관리에 따라 현재 상태가 상이할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김현수 임차인의 보증금 160,000,000원은 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미하므로 리스크가 가장 큽니다.

* 임차인 윤혜영의 권리: 대항력은 있으나 확정일자가 없는 윤혜영 임차인의 보증금 5,000,000원도 배당 여부에 따라 인수될 가능성이 있으며, 이에 대한 명확한 권리 분석이 요구됩니다.

* 내부 조사 불가: 감정평가 당시 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 상태가 외부에서 파악한 것과 다를 수 있으며, 이는 수리 비용 발생 등의 추가적인 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 죽도동에 위치한 아파트로, 도심에 자리하여 생활 편의성이 비교적 양호한 입지입니다.

하지만 160,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 인수 보증금과 잠재적인 수리 비용 등을 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 내부 상태에 대한 확인이 불가능했던 점 또한 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 포항 도심 지역 아파트: 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 도심에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* (주변 혐오시설 부재)

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

감정가: 148,000,000원

인수 보증금 (김현수): 160,000,000원

본 물건의 경우, 감정가와 인수해야 할 보증금을 합산하면 총 부담액은 최소 308,000,000원에 달합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 160,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

권리 분석상의 리스크와 내부 상태 미확인 등을 고려할 때, 감정가 이하에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 인근 실거래가, 시장 동향, 예상 수리비 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.