나이스옥션 법원경매 상주 2025타경207 [1] 경상북도 상주시 낙양동 199-1 명지아파트 103동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 낙양동 소재 ""상주공업고등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""명지아파
트"" 제103동 제6층 제608호 단위세대로서, 주변 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 학
교 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬랩브지붕 6층건 중 제6층 제608호 건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
바닥 : 장판지 및 일부타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 보일러에 의한 난방설비 및 승강기 설비, 소화설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 건(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약35미터 내외, 북측으로 폭 약 12미터 내외, 남측으로 폭 약 10미터 내외의
포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-2호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12
m)(소로3-114호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-01)(중로3-6호선)(접합) 가축사육제
한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지
역(상주향교대성전.동무.서무)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경207 (1)

소재지: 경상북도 상주시 낙양동 199-1, 명지아파트 103동 6층 608호

용도: 아파트

감정가: 77,000,000원

토지 면적: 36.47㎡ (약 11.03평)

토지 지분: 36.47㎡ (약 11.03평)

건물 면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

건물 지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 1994년 7월 23일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 103동 6층 608호

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경상북도 상주시 낙양동에 소재한 "상주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 학교 및 임야 등이 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 본건 서측으로는 폭 약 35미터, 북측으로는 약 12미터, 남측으로는 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 등의 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한지역) 및 역사문화환경보존지역(상주향교대성전)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2024년 6월 4일 접수)입니다.

선순위 임차권: 을구 13번으로 등기된 주택임차권이 존재하며, 권리자는 이영경입니다. 보증금은 40,000,000원이며, 전입일자는 2020년 1월 30일, 확정일자는 2020년 1월 20일입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 1월 30일, 확정일자 2020년 1월 20일, 대항력 있음.

권리관계 요약: 등기부등본 상 소유권이전, 임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 선순위 임차권은 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 단지 인근으로 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 특성: 주로 주거용 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 상주공업고등학교 등 교육시설과 인접해 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: "상주공업고등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 명지1차아파트

* 주소: 경상북도 상주시 낙양동 199-1

* 총 세대수: 468세대

* 최고 층수: 6층

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 239대 주차가 가능합니다. (주차 관련 정보는 출처별로 일부 상이함)

* 관리사무소 연락처: 054-535-8817

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 가능성: 가장 큰 리스크는 을구 13번 임차권입니다. 이 임차인의 보증금 40,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역(절대제한지역) 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

건축 연도: 1994년에 건축되어 30년 이상 경과한 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상주시 낙양동에 위치한 명지1차 아파트로서, 6층에 위치한 59.74㎡ 면적의 주거용 아파트입니다. 경매로 진행되는 물건이지만, 선순위 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 40,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리상 부담이 있습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 주변 시세와 비교 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

가장 큰 투자 포인트는 인수해야 할 임차 보증금 40,000,000원을 고려한 총 매입 비용과 시장 가치의 차이입니다. 만약 배당으로 보증금이 전액 변제될 경우, 낮은 낙찰가로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

반대로, 보증금 인수 시 총 매입 비용이 상승하므로, 신중한 권리분석과 자금 계획이 필수적입니다.

낙양동 지역 내 아파트 단지로서, 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.74㎡)의 6층 아파트가 2026년 7월 12일에 43,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:JSON 3]. 또한, 같은 면적의 1층 아파트는 2026년 7월 6일에 75,000,000원에 거래되었습니다 [cite:JSON 2]. 감정가는 77,000,000원입니다.

만약 선순위 임차인의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가로 40,000,000원의 비용이 발생합니다.

가장 유사한 6층 거래가 43,000,000원인 점을 고려할 때, 낙찰가를 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 감정가 및 상위 거래가 수준과 비교했을 때 합리적인지를 반드시 검토해야 합니다.

종합적으로 판단했을 때, 인수되는 임차 보증금을 감안하여 총 매입 비용이 7,000만원 ~ 8,000만원 내외가 될 수 있도록, 입찰가는 35,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.