나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8808 [1] 대구광역시 남구 대명동 800-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""남부시장"" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는
주택 및 상가 혼용지대로서, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어
있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 서측 및 남측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이
소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지대와 대체로 등고 평탄하며, 다가구 주택부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 8미터. 남서측으로 폭 약6미터의 아스팔트 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반야유치원, 세부사항은 남부교육청 별도
확인)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물로서,
(사용승인일: 2020.07.15, 2020.09.18 증축)
외벽: 송판대리석, 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 데코타일, 강화마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시이중창 입니다.

이용상태

다가구주택으로서

1층: 다가구주택 1가구(101호: 내 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등) 및 소매점, 계단실
2층: 다가구주택 5가구(201호, 202호, 203호, 205호, 206호: 원룸형 4개, 투룸형 1개)
3층: 다가구주택 5가구(301호, 302호, 303호, 305호, 306호: 원룸형 4개, 투룸형 1개)
4층: 다가구주택 1가구(501호: 내 방2, 거실, 주방, 욕실2, 현관, 다락 등)으로 이용중
입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비
등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: 본 건물 2~4층의 내부상황 등은 폐문으로 인하여 공부상 기재내역, 건축물
현황도 및 현장에서의 외부 관찰 등에 의거하여 일반적인 마감상태를 전제
로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 공부상 건축면적에 포함되지 않은 확장형 발코니 및 4층 다락은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8808 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 800-1번지 (신주소: 대구광역시 남구 장전3길 85)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택, 실제 다가구주택 이용)

감정가: 1,621,310,000원

토지 면적: 286.90㎡ (약 86.79평)

건물 면적: 553.82㎡ (약 167.54평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수성새마을금고 (근저당 및 임의경매 신청인)

사용승인일: 2020년 7월 15일 (증축: 2020년 9월 18일)

1.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 진행되며, 공부상 건축 면적에 포함되지 않은 확장형 발코니 및 4층 다락은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "남부시장" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 상가가 혼재된 지역으로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 남서측 및 북서측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 사다리형으로 인접지와 대체로 평탄하며, 다가구 주택 부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 폭 약 8미터, 남서측으로는 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(반야유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 2020년 7월 28일 접수된 수성새마을금고의 근저당(채권최고액 936,000,000원) 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다. 본 건의 경매 개시 결정(2025타경8808) 또한 수성새마을금고에 의해 2025년 8월 5일에 신청되어 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

토지 등기부 채권 총액은 1,086,765,652원이며, 건물 등기부 채권 총액은 1,526,765,652원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 임차인 정보 요약

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-03-19, 확정 2025-05-28, 배당신고 2025-10-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2025-01-07, 확정 2025-01-07, 배당신고 2025-10-13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-29, 확정 2020-12-16, 배당신고 2025-09-12, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-16, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-11-11, 확정 2022-11-11, 배당신고 2025-08-29, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (303호 박 ): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024-08-05, 확정 2024-07-15, 배당신고 2025-10-01, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-10, 확정 2020-11-10, 배당신고 2025-08-28, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-04, 확정 2020-09-04, 배당신고 2025-09-12, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-02, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2025-01-17, 확정 2025-01-17, 배당신고 2025-09-17, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-25, 확정 2023-07-25, 배당신고 2025-09-25, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 확정 2021-08-13, 배당신고 2025-05-23, 대항력 없음.

* 천 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 확정 2021-08-13, 배당신고 2025-05-23, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 대구 남부시장 인근에 위치하여 전통시장 및 다양한 근린생활시설의 이용이 편리합니다. 주택과 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 배후 수요가 안정적일 것으로 보입니다.

4.2. 주요 상권

남부시장은 먹거리 위주로 구경하기 좋으며, 다양한 식료품 판매점들이 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 대명시장, 대명중앙시장 등도 있어 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

남부시장과 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주택과 상가 혼용 지역으로 다양한 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

서측 및 남측 인근 간선도로변 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 수월합니다. 또한, 본건은 반야유치원 인근 상대보호구역에 위치하여 교육 환경 측면에서도 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과 내에서 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

2층부터 4층까지 내부 상황이 폐문으로 인해 정확한 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 공부상 기재 내용, 건축물 현황도, 외부 관찰 등을 기반으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 마감 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 김 와 이 의 경우, 보증금 및 차임 정보가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 공부상 면적 차이

일부 확장 발코니와 4층 다락이 공부상 건축 면적에 포함되지 않았으나 건물 평가에 포함되었습니다. 실제 현황과 공부상의 미세한 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 남구 대명동에 위치한 신축 다가구주택으로, 남부시장 및 주요 상권 접근성이 우수하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 내부 마감 상태 확인의 제약과 일부 임차인의 정보 미비는 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 안정적인 주거 및 상업 혼합 지역 입지

* 남부시장, 대명시장 등 인접한 생활 편의시설

* 편리한 대중교통 및 차량 접근성

* 권리 관계상 안전성 높음 (모든 권리 소멸 예상)

* 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

감정가: 1,621,310,000원.

예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 실제 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 명도 비용(이사비, 강제집행 비용 등) 및 소요 시간, 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.