나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8829 [1] 대구광역시 북구 침산동 1750 침산동2차쌍용예가 105동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 ‘침산초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 『침산동
2차쌍용예가 제105동 제4층 제402호 단위세대』로서 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택,
공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 동측으로 왕복 4~5차선의 '침산로'와 접하며, 남측 인근
으로 왕복 4차선의 '성북로', 동측 인근에 '신천대로'가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장
이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 18층 중 제4층 제402호 단위세대로서,
- 사용승인일 : 2013.09.30
- 외 벽 : 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 및 도시가스
난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 사다리형에 가까운 토지로 인접지와 대체로 등고이며 자체 지반 평탄하게 조성
하여 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8829 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 침산동 1750 침산동2차쌍용예가 105동 4층402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 363,000,000원

* 토지면적: 44.77㎡ (약 13.54평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOO (삼성생명보험주식회사)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 대구광역시 북구 침산동 소재 ‘침산초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 단독주택, 일부 공장, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 동측으로 왕복 4~5차선의 '침산로', 남측 인근으로 왕복 4차선의 '성북로', 동측 인근에 '신천대로'가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 도로: 본 건이 속한 단지는 동측으로 폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 1월 5일 삼성생명보험주식회사가 설정한 근저당권(288,200,000원)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리들은 현재 모두 말소된 상태입니다.

* 현재 진행 중인 권리: 2025년 8월 4일 삼성생명보험주식회사가 신청한 임의경매개시결정(302,525,561원)으로 본 건이 경매에 나왔습니다.

* 말소된 권리: 다수의 근저당권, 신탁등기말소, 매매(소유권이전), 지분가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 총 등기부채권액: 447,155,366원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았으므로 현장 확인 시 면밀히 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 해당 물건의 임대 관계는 이해관계인의 부재로 인해 현재 미상입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 시사하므로, 보증금 및 차임이 미상이라도 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 침산동 2차 쌍용예가 단지는 대규모 아파트 밀집 지역에 속하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 상권으로서의 기능이 활발합니다.

* 감정평가서에는 주변 환경으로 '공장'이 언급되어 있으나, 주변 지도 및 검색 결과상으로는 아파트 단지의 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(예: 유해 시설, 대규모 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 언급된 공장의 정확한 위치와 성격에 따라 소음, 냄새 등의 영향이 있을 수 있으므로 현장 방문 시 이를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 침산동 2차 쌍용예가는 2013년 9월 30일에 사용 승인된 아파트로, 총 8개 동, 657세대로 구성된 대규모 단지입니다.

* 주요 면적 정보:

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 분양면적 (추정): 해당 동(105동)의 평균 면적(약 109.23㎡, 약 33.04평)을 참고할 수 있습니다.

* 편의시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있으며, 지하 주차 공간과 전기차 충전 시설(지하 18대)도 구비되어 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 침산초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미상: 임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 점유자의 유무, 대항력 존재 여부, 미상 보증금 및 차임액 등을 사전에 면밀히 조사해야 하며, 이로 인한 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리가 현재까지 존속하는지, 그리고 물건 가치에 미치는 영향은 어느 정도인지 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 감정평가서에 언급된 '공장'의 존재는 잠재적으로 주거 환경의 질을 저하시킬 가능성이 있으므로, 현장 답사를 통해 정확한 파악이 중요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 시세 상승 잠재력: 2026년 6월 기준으로 본 건과 유사한 면적의 아파트들이 감정가 대비 높은 가격으로 활발하게 거래되고 있어, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 인접 및 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 주거 편의성이 높습니다.

* 편리한 생활 환경: 단지 내 다양한 편의시설과 잘 갖추어진 주변 인프라로 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 침산동에 위치한 침산동 2차 쌍용예가 아파트로, 최근 부동산 시장에서 긍정적인 시세 흐름을 보이고 있으며, 입지 및 생활 편의 측면에서 강점을 지니고 있습니다. 2013년 준공되어 비교적 최신식 주거 환경을 제공합니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 세밀한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 주변 공장의 영향 여부 또한 중요한 검토 사항입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 본 물건은 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 363,000,000원

* 최근 시세 분석 (2026년 6월 기준):

* 84.94㎡, 8층: 374,500,000원

* 84.9894㎡, 16층: 401,000,000원

* 84.94㎡, 9층: 385,000,000원

* 본 건은 4층으로, 최근 거래된 8층 매물(374,500,000원)을 기준으로 하향 조정하거나, 경쟁력 있는 가격을 고려해야 합니다. 최근 거래 사례를 보면 감정가를 상회하는 가격에 거래가 이루어지고 있습니다.

* 잠재적 리스크 요인(임차인 미상, 미확인 권리 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 시장 상황 및 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 예상 입찰가는 375,000,000원에서 385,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 추천 예상 입찰가: 378,000,000원

본 입찰가는 최근 시장 시세, 감정가, 물건의 층수 및 제반 사항을 종합적으로 고려한 예상치입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 권리 분석 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.