나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8770 [1] 경상북도 영천시 망정동 461-1 청솔아파트 2동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 망정동 소재 우로지 자연생태공원 북측 인근에 위치하며, 주변은
아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 주요 교통시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통
상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 내 3층 313호로서,
사용승인일 : 2001.11.16
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제2동 단지 북측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 망정동 461-1 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

(2) 망정동 462 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

실제 동표시는 102동으로 되어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8770

* 소재지: 경상북도 영천시 망정동 461-1 청솔아파트 2동 3층313호

* 용도: 아파트

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

* 건물면적: 47.19㎡ (약 14.28평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OO

* 준공일자: 2001년 11월 16일

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 영천시 망정동 소재 우로지 자연생태공원 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 교통시설과의 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 북측으로 중로, 동측 및 서측으로는 소로의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 소재한 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한 300m, 전 축종 사육제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시결정: 대구지방법원 2025타경8770, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2025년 8월 5일 접수된 이용택 외 1명 채권자의 강제경매 개시 결정 등기(갑7)가 말소기준권리로 보입니다. 해당 등기는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 전입일자: 2018년 12월 17일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금은 0원으로 확인됩니다. 금액이 0원이라 할지라도 대항력으로 인해 낙찰자가 임차인의 지위를 승계하거나 명도에 대한 별도 협의가 필요할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑4: 2015-10-08, 소유권 이전, 장차숙

* 갑5: 2016-06-17, 소유권 이전, 명월희

* 갑6: 2020-07-21, 소유권 이전, 양수영 (매매)

* 갑7: 2025-08-05, 강제 경매, 이용택 외 1명, 권리금액 2,964,087원, 말소기준권리 (말소 예정)

* 물건명세서 특이사항:

* 작성일: 2026년 5월 26일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없습니다.

* 중대한 오류 가능성: 실제 동 표시는 102동으로 되어 있다는 현황 조사서 상의 내용과 본건의 소재지(2동 313호) 간에 차이가 확인됩니다. 이 부분은 반드시 현장 방문을 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주요시설: 본건 인근에 우로지 자연생태공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 가까이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지와 단독주택 등이 혼재된 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 영천청솔아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 3층 313호입니다.

* 총 세대수: 645세대 규모의 아파트 단지입니다.

* 최고 층수: 15층으로 이루어져 있습니다.

* 부대시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 340대의 주차가 가능하여 주차 공간이 비교적 넉넉합니다.

* 전용면적: 47.19㎡ (약 14.28평) 입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 동수 표기 오류 가능성: 본건 등기부등본 상의 주소(2동)와 현황 조사서 상의 실제 동 표시(102동) 간 불일치는 중대한 확인 사항입니다. 정확한 물건 파악에 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 높아, 관련 담보 설정 현황 및 채권 총액 등을 추가적으로 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공되어 약 25년이 경과한 건물로, 향후 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 망정동에 위치한 청솔아파트 2동 313호로, 감정가는 6천만원입니다. 아파트 단지 내에 속하며, 우로지 자연생태공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 등기부등본과 현황 조사서 간의 동수 표기 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건이라는 점 등은 본건 취득 시 반드시 주의 깊게 검토해야 할 요소입니다. 특히, 동수 표기 오류 문제는 현장 확인을 통해 명확히 소명해야 하며, 임차인과의 명도 협상이 중요할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 2026년 6월 거래된 동일 면적대의 아파트 매매가가 5,000만원에서 6,250만원 사이에 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가 6,000만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리관계 분석 결과 인수되는 부담이 적다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 자연생태공원이 인접해 있어 주거 만족도를 높이며, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 공동주택으로서 실수요 및 투자 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근(2026년 6월) 동일 면적의 아파트 매매가는 5,000만원에서 6,250만원으로 조사되었습니다. 본건은 3층에 위치하며 감정가는 6,000만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원인 점을 고려하여, 인수되는 권리 부담을 최소화하고 최근 시세 및 물건 상태를 종합적으로 판단할 때, 약 5,500만원에서 5,700만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 동수 표기 오류 여부 점검, 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.