나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1021 [1] 경상북도 경산시 중산동 688 힐스테이트펜타힐즈 101동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국감정 · 평가일 2025.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중산동 소재 ""성암초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는
아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통
상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 내 10층 1002호로서,
- 외벽 : 화강석 븥임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있습니다,

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 조성된 부정형의 토지로서, ""아파트 부지"" 입니다.

인접 도로상태등

본 단지 남동측, 남서측 및 북서측으로 왕복 6~7차선 규모, 북측으로 왕복 4차선 규모의
도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, (경산시고시제2014-72호(2014.07.24)), 지구단위계획구역(2021-01-21)(중산1
지구, 경산시고시제2021-7호(2021.1.21)), 시가지조성사업지역(2021-01-21)(중산1지구,
경산시고시제2021-7호(2021.1.21)), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선(6), (경산시고시제2014-
72호(2014.07.24))(접합), 소로1류( 폭 10m~12m)(특수(66), (경산시고시제2014-72호(2014.
07.24.0)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수355), (경산시고시제2014-72호(2014.07.24))
(접합), 완충녹지(완충녹지(64), (경산시고시제2014-72호(2014.07.24))(저촉), 중로1류(폭
20m~25m)(24(집), (경산시고시제2014-72호(2014.07.24))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-
28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), (경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한
구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호),
가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집 800M), 경산시 고시 제2024-174호).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 상세내역은 미상입니다.
2)기타사항 : 본건의 내부 현황(설비 등)은 폐문 부재로 인하여 평가사례 등의 관련자료와
외부관찰 및 단지내 동유형 아파트의 일반적인 상태 등에 의거 조사되었으므
로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1021 (1)

소재지: 경상북도 경산시 중산동 688 힐스테이트펜타힐즈 101동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 403,000,000 원

건물면적: 72.34㎡ (약 21.89평)

토지면적: 33.44㎡ (약 10.12평) - 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2021년 3월 29일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 중산동 소재 "성암초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(중산1지구), 시가지조성사업지역, 대로1류, 소로1류, 소로3류, 완충녹지(저촉), 중로1류, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 10층 1002호입니다. 외벽은 화강석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽, 바닥, 창호 등은 감정평가서에 명시된 대로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용상태: 경사지대에 조성된 부정형의 토지로서 "아파트 부지"로 이용 중입니다.

주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설 및 공해시설: 제공된 정보 및 일반적인 조사에 따르면, 본건 주변에 직접적인 혐오시설이나 심각한 공해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 완충녹지와 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역이 존재합니다.

2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(2024.09.13.자 가압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 김정대 (2022.04.05. 확정일자, 2022.04.29. 전입)

* 임차인 보증금: 350,000,000 원.

* 본 건은 채권자 김OO의 강제경매 신청으로 진행되는 사건입니다.

* 임차인 김정대 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 350,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 법원의 최종 배당 및 낙찰가에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 매각으로 소멸될 가능성을 시사하나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 신중한 검토가 필요합니다.)

집합건물 등기부 요약: 소유권보존(군인공제회), 소유권이전(남승우), 가압류(오정동, 말소), 압류(논산세무서장, 말소), 강제경매(김정대, 말소), 압류(계룡시, 말소) 등이 등기되었으며, 대부분 매각으로 소멸될 권리들입니다.

3. 상권분석

주변 환경: 본건은 경산시 중산동의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 성암초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

상업 시설: 단지 인근에 근린생활시설이 잘 발달해 있어 기본적인 생활 편의성이 높습니다.

교통망: 단지 남동측, 남서측, 북서측으로는 왕복 6~7차선 도로, 북측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

4. 생활정보

아파트 정보: 힐스테이트펜타힐즈는 2021년 3월 준공된 아파트로, 총 5개 동, 657세대의 대단지입니다. 최고 35층 규모이며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차: 해당 아파트 단지는 총 886대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지하 자동식 883대, 지상 3대). 세대당 주차 대수 또한 넉넉한 편입니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 성암초등학교 접근성이 뛰어나며, 교육 및 생활 편의 시설이 풍부합니다.

5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 김정대 씨의 보증금 350,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 주요 리스크입니다. 법원의 배당표 확정 전까지는 해당 금액의 인수 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

가축사육제한구역: 아파트로부터 800M 및 500M 이내에 가축사육제한구역이 존재하여, 향후 주변 개발 시 환경적인 영향이나 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

완충녹지 저촉: 토지이용계획상 완충녹지와 저촉되는 부분이 있어, 향후 건물 증축이나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

신축 건물의 장기적 유지보수: 2021년 준공으로 비교적 신축이나, 35층 고층 건물의 특성상 향후 장기적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경산시 중산동의 힐스테이트펜타힐즈 101동 10층 1002호 아파트로, 비교적 신축이며 대단지라는 장점을 가지고 있습니다. 우수한 학군과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인과의 보증금 인수 여부가 가장 큰 변수로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담을 명확히 파악한 후 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2021년 준공으로 최신식 시설과 현대적인 설계를 갖추고 있습니다.

우수한 입지 조건: 성암초등학교 인근으로 학군이 좋고, 주요 도로와 인접하여 교통이 편리합니다.

대단지 프리미엄: 657세대의 대단지로 관리 효율성이 높고 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

향후 시세 상승 잠재력: 경산시의 지속적인 개발 및 지역 가치 상승에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 12일: 72.6㎡ (12층) - 428,000,000 원

* 2026년 5월 5일: 72.6㎡ (13층) - 433,000,000 원

* 2026년 6월 18일: 72.6㎡ (6층) - 437,000,000 원

본건의 건물면적(72.34㎡)은 최근 매매 사례의 전용면적(72.6㎡)과 유사합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 430,000,000원에서 440,000,000원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 감정가는 403,000,000원으로 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

임차인 보증금 인수 여부에 따른 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인이 350,000,000원의 보증금을 가지고 있습니다. 만약 법원의 배당으로 보증금이 전액 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다면, 낙찰가의 350,000,000원이 추가적으로 부담됩니다.

그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 법원에서 매각으로 임차인의 권리가 소멸될 것으로 판단하고 있음을 시사합니다. 이 판단이 유효할 경우, 낙찰자는 임차 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

예상 입찰가:

최근 시세(437,000,000원)를 기준으로, 법원의 '인수 보증금 0원' 판단을 신뢰하고 입찰에 참여한다고 가정할 때, 시세 상단 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 임차인 인수 리스크가 완전히 해소된 것은 아니므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 440,000,000원.

(본 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각으로 인해 소멸될 가능성을 전제로 한 시세 반영 가격이며, 실제 입찰 시에는 해당 리스크를 충분히 인지하고 최종 권리 분석 및 법원 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.