나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1011 [1] 대구광역시 수성구 두산동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 ""수성못역"" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 공동주택 및 학교등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)토지 : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 유사토지로서, ""단독주택용 건부지""로
이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 폭 약 4미터내외 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

제시목록 외의 물건

후첨 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서
·외벽: 석재, 타일붙임 및 몰탈위페인팅등 마감,
·내벽: 벽지 및 타일등 마감,
·바닥: 바닥재 및 타일등 마감,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가) 1층:주택(2가구) 실제 4가구 (101~104호)
2층:주택(2가구) 실제 5가구 (201~205호)
3층:주택(1가구)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(가)는 귀제시목록상 (1층 2가구, 2층 2가구, 3층 1가구)로 기재되어 있으나,
현장방문 조사시점 당시 각 층별 표기된 호수는 (1층:101~104호(4가구), 2층:201~ 205호
(5가구))로 조사되는 바, 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 방문조사 시점당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서
관찰 가능한 범위 내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고하였으며,
내부구조, 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재
하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바
참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2 건물의 제시목록상 "1층 2가구, 2층 2가구, 3층 1가구"으로 기재되어 있으나, 현장방문 조사시점 당시 각 층별 표기된 호수는 “1층:101~104호 4가구, 2층: 201~205호 5가구”로 조사됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1011 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 161-4 (신주소: 대구광역시 수성구 들안로2안길 27-16)

건물 용도: 다가구주택

감정가: 1,114,366,300원

토지 면적: 297.30㎡ (약 90.09평)

건물 면적: 491.94㎡ (약 148.81평)

건물 제시외 면적: 75.50㎡ (약 22.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 '수성못역' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 학교 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 대구 도시철도 3호선 수성못역이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형(길쭉한 형태) 유사 토지로서, 단독주택용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2002년 7월 10일 접수된 한국외환은행의 근저당권(채권액 169,000,000원)이며, 본 경매 절차의 강제경매 개시결정(채권자: 최태수, 채권액 20,000,000원) 또한 말소 대상입니다.

* 소멸되지 않는 권리

토지 및 건물 등기부 요약 상 모든 권리(근저당권, 전세권, 강제경매 등)는 말소 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김상원

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-03-13

대항력: 없음

* 임차인: 김선숙

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

(건물 등기부 상 전세권 설정 이력 있으나 말소됨.)

* 임차인: 김용웅

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2002-06-07

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(104호 김팔임)

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018-05-14, 확정일자: 2018-05-10, 배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

* 임차인: 노옥순

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2007-07-03

대항력: 없음

* 임차인: 박병권

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2018-03-20

대항력: 없음

* 임차인: 정종엽

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2005-03-02

대항력: 없음

* 임차인: 조외숙

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-04-14

대항력: 없음

* 임차인: 최태수

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-05-04

대항력: 없음

(본 경매의 채권자)

* 임차인: 최호길

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2010-10-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 수성못 인근의 배후 주거지로서, 지역 내에서 높은 주거 선호도를 보입니다.

* 주변에 홈플러스 대구수성점, 다이소, 스타벅스 등 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 들안길 먹거리 타운이 인접해 있어 외식 및 문화생활을 즐기기 용이합니다.

* 대구 도시철도 3호선 수성못역, 황금역이 인접해 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 좋습니다.

* 주변에 고층 주상복합 아파트 단지들이 들어서 있어 지역의 위상이 높습니다.

* 별도의 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 홈플러스 대구수성점, 다이소 대구두산오거리점, 수성못 유원지 등 다양한 편의 시설이 도보 또는 차량 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 교육시설: 대구들안길초등학교, 대구두산초등학교 등 초등학교가 인접해 있으며, 인근 지역에 다수의 중고등학교가 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

* 의료시설: 대구광역시 수성구는 우수한 의료 인프라를 갖춘 지역입니다. (구체적인 병원 정보는 직접 확인 필요)

* 문화시설: 수성못 유원지가 인근에 위치하여 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 현황과 실제 이용 현황 간의 차이:

목록 상 건물은 3층에 총 5가구(1층 2가구, 2층 2가구, 3층 1가구)로 기재되어 있으나, 현장 조사 당시 각 층별 실제 파악된 호수는 1층 4가구(101~104호), 2층 5가구(201~205호)로 총 10가구가 조사되었습니다. 이는 공부와의 차이로, 실제 임대 및 관리 상의 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 내부 접근 제한:

감정평가 당시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 외부 관찰 범위 내에서 조사되었으며, 건축물 현황도를 참고하여 내부 구조, 마감재 등이 기재되었습니다. 건물 구조 변경 및 내부 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았으므로, 실제 내부 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역:

토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 용도의 개발 또는 신축 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 두산동의 우수한 입지에 위치한 다가구주택입니다. 가장 큰 장점은 등기부 상의 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없다는 점입니다. 주변 시세 대비 감정가 및 주변 환경 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 다만, 건축물 현황과 실제 이용 현황 간의 큰 차이(총 5가구 vs 10가구)는 잠재적 리스크 요인이므로, 명도 진행 시 및 향후 임대 운용 시 반드시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소되어 낙찰 후 명도 문제만 해결하면 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 수성못 인근의 주거 밀집 지역으로, 교통, 편의시설, 학군 등 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로서 다수의 임차인을 통해 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 개발 추세 및 재건축 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,114,366,300원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 실거래가, 시장 상황, 건물 상태(내부 확인 불가 리스크 반영), 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 비율(감정가의 70~90%)을 참고하되, 본건의 우수한 입지와 깔끔한 권리 관계를 고려하여 경쟁력을 갖춘 입찰가격을 고려할 수 있습니다. (구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.