나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8898 [1] 대구광역시 수성구 파동 1000 수성아이파크 105동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 파동 소재 ""파동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하는 ""수성아이파크"" 제105동 제5층 제504호로서, 부근 일대는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 중 5층 504호 단위세대로서,

<사용승인일자 : 2016.10.17>

- 외벽 : 몰탈위 페인트마감 등.
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등.
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 마감 등.
- 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 유사사다리형 토지로서 남서측 완경사지대내 위치하며, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약12미터 내외, 동측 및 서측으로 폭 약10미터 내외, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(지정용도:공동주택 및 부대복리시설 용적율:
250 건폐율:60 층수:15층), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로
3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가
기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인'임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8898 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 대구광역시 수성구 파동 1000 수성아이파크 105동 5층504호

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시결정 기준)

* 전유부분: 건물 69.97㎡ (약 21.17평)

* 대지권: 토지 42.11㎡ (약 12.74평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 42.11㎡ (약 12.74평)

* 건물면적 (전용면적): 69.97㎡ (약 21.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정평가액: 287,000,000원

* 최초 감정일: (제공된 정보 없음)

* 사용승인일자: 2016년 10월 17일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대구광역시 수성구 파동에 소재하는 "수성아이파크" 아파트 단지 내 105동 5층 504호입니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 파동행정복지센터가 위치해 있습니다.

2.2. 교통

단지 내로 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역 (공동주택 및 부대복리시설, 용적률 250%, 건폐율 60%, 최고 15층)

* 도로: 남측 폭 약 12미터, 동측 및 서측 폭 약 10미터, 북측 폭 약 8미터의 도로와 접해 있습니다.

* 기타: 가축사육제한구역, 하천 관련 제한사항이 있을 수 있습니다 (관련 부서 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(신용보증기금 가압류, 2024.05.23 접수) 이하 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 3번 순위 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다.

* 갑1: 소유권보존 (현대산업개발주식회사)

* 갑2: 소유권이전 (이영임)

* 을3: 주택임차권 (서해빈, 보증금 285,000,000원, 전입 2022.10.04) - 말소: 인수

* 갑6: 소유권이전 (황선영)

* 갑7: (2)가압류 (소상공인시장진흥공단) - 말소

* 갑7: (1)가압류 (신용보증기금) - 말소 (말소기준권리)

* 갑8: 압류 (수성구) - 말소

* 갑9: 압류 (대구광역시수성구) - 말소

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김경남

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-04-15

* 확정일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 경매 절차에 따라 배당을 받지 못할 경우 명도 대상이 될 수 있습니다.

* 임차인: 서해빈

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-04

* 확정일자: 2022-09-16

* 대항력: 있음

* 권리분석: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 등기부상 '을3 주택임차권'으로 등재되어 있으며 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 이는 경매 매각으로 인해 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 서해빈 씨의 보증금 285,000,000원입니다. 해당 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 또한, 파동행정복지센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

4.2. 단지 내 부대시설

수성아이파크 아파트 단지는 총 455세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 총 560대의 주차 공간 (지하 자동주차 517대, 지하 수동주차 43대)이 확보되어 있어 주차 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 상가 및 파동행정복지센터를 통한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 주변으로 파동초등학교, 수성중학교, 대구예술고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

대구파동신협건강검진센터 등 지역 내 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 서해빈 씨의 보증금 285,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 실질 매수 비용이 증가할 수 있습니다. 이는 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받아야 하는 주요 요인이 됩니다.

6.2. 기타

* 토지 이용계획상 '소로1류', '소로2류', '소로3류'에 접함으로 도로 관계는 원활하나, 일부 제한사항(가축사육제한구역 등)이 존재합니다.

* 아파트의 경우 층간 소음, 건물 노후화 가능성 등 일반적인 공동주택의 리스크를 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수성구에 위치한 신축급 아파트로서 입지 및 단지 환경은 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(285,000,000원)이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용하고 있습니다. 따라서, 이 부분에 대한 철저한 분석과 함께, 배당표가 확정된 후 임차인의 배당 예상액을 파악하여 실제 인수될 보증금 규모를 정확히 산출하는 것이 필수적입니다. 리스크 대비 수익률을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구라는 우수한 입지 조건

* 비교적 최근 연식(2016년)의 아파트로서 관리 상태 양호

* 단지 내 풍부한 주차 공간 (총 560대)

* 현재 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 (단, 보증금 인수 리스크 감안 시)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 본건과 동일 면적(69.97㎡)의 아파트가 2026년 6월 13일 12층에서 308,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 287,000,000원입니다. 이는 본 물건의 시장 가치가 최소 287,000,000원 이상임을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인 서해빈 씨의 보증금 285,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 해당 보증금으로 인한 리스크를 고려하여 산정해야 합니다.

이는 곧, 낙찰가 외에 추가로 발생할 수 있는 인수 보증금액(285,000,000원에서 배당으로 회수되지 못한 금액)을 고려하여 총 지출액이 시장 시세보다 현저히 낮아지도록 입찰가를 결정해야 함을 의미합니다.

예를 들어, 시장가치(약 308,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(285,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치는 약 23,000,000원 수준입니다. 여기에 안전마진을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 인수 보증금의 상당 부분을 매수인이 부담할 가능성이 매우 높으므로, 적극적인 권리 분석 및 배당 예측이 선행되어야 합니다.

본 물건의 잠재적 리스크를 고려할 때, 안전하고 합리적인 수익률을 확보하기 위한 보수적인 입찰가는 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 를 제안합니다.

이 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 지출액은 낙찰가 + (285,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됩니다. 만약 임차인이 배당으로 100,000,000원을 회수한다면, 총 지출액은 50,000,000원(낙찰가) + (285,000,000원 - 100,000,000원) = 50,000,000원 + 185,000,000원 = 235,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 및 시세 대비 상당히 낮은 수준으로, 투자 수익성을 확보할 수 있는 범위입니다.

따라서, 임차인의 배당 예상액에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.