나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1022 [1] 경상북도 영천시 금호읍 덕성리 101-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 금호읍 덕성리 소재 '금호강교차로' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상가, 판매시설, 단독주택, 아파트 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가각이 정리된 세장형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄한 '건[상업용]부지'임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 2차선, 동측으로 폭 약 6미터 내외, 남측으로 폭 약 4~6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 기준시점 현재 일련번호 1) 지상에 건물 등기사항전부증명서상 타인 소유(김정애 氏)의 건축물 1개동(철근콩크리트조 스래브지붕 단층, 주택, 52.89㎡)이 등재되어 있으나, 실제 '멸실'된 상태이며, 등기상 말소가 이루어지지 못한 것으로 사료되는 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서, - 외 벽: 적벽돌 치장, 몰탈 위 페인팅 등 마감, - 내 벽: 타일, 세멘몰탈 등 마감, - 바 닥: 바닥재 타일 등 마감, - 창 호: 대부분 미부착됨. ※ 본건 기준시점 현재 후첨 '사진용지'와 같이 대수선 공사중인 상태로서, 상세내역은 미상임.

이용상태

일려번호 가) 근린생활시설(대수선 공사중)이며, 전체 '공실'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 대수선 및 용도변경 공사중인 상태이며, 용도 등 상세내역은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 감정평가 기준시점(2026.6.9.) 목록2 건물은 대수선 및 용도변경 공사중인 상태임. ‘대수선 허가서 및 설계도서’에 의하면 건축주는 '김규학'이나 소유자는 '장상호'이므로 매수인은 별도의 건축주명의변경 절차가 필요함. 또한 주건축물 대수선 및 용도변경 공사 간에 내부 엘리베이터(장애인겸용)가 설치될 예정으로, 이에 따라 건축물의 연면적 감소(약 35.64㎡)가 이루어질 것으로 신고되어 있으며, 건축물의 연면적 변동 여부 등에 대하여 유의할 것(감정평가서 참조, 진행상황은 관할관청에 문의바람). 목록1 지상에 건물 등기사항전부증명서상 타인소유(김정애)의 건축물 1개동(철근콩크리트조 스래브지붕 단층, 주택, 52.89㎡)이 등재되어 있으나, 실제 ‘멸실’된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1022 (1)

소재지: 경상북도 영천시 금호읍 덕성리 101-8

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정평가 기준시점: 2026.6.9.

1.2. 면적 정보

토지면적: 279.00㎡ (약 84.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 832.41㎡ (약 251.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 1,195,538,610원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 영천시 금호읍 덕성리 소재 '금호강교차로' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상가, 판매시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성이 좋아 교통 환경은 양호한 편입니다.

물건은 북측으로 왕복 2차선, 동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 4~6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전 축종 사육제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 29일 접수된 박소향 씨 명의의 근저당권(채권최고액 675,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2019-08-20

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전(김영일, 장상호) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있었으나, 모두 말소되었거나 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 토지 기준 1,135,931,188원, 건물 기준 1,136,566,503원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 위치한 영천시 금호읍 덕성리는 상가, 판매시설, 주택 등이 혼재된 노선 상가지대로서, 지역 내 유동인구 및 상업 활동이 예상되는 지역입니다.

4.2. 현재 건물 상태

본 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 대수선 및 용도변경 공사가 진행 중인 상태입니다. 전체 건물은 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

본 물건은 상업지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 양호하고 인근 도로망을 통해 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

본 물건지 인근에는 상업 시설 및 주거 시설이 분포하고 있습니다. 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건지의 직접적인 인근에서 혐오시설(폐수처리장, 소각장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 영천시 금호읍 채약산 일대에 위생처리장 등이 위치한 사례가 있으며, 관련 법규(가축사육제한구역 등)가 존재하므로, 향후 사업 진행 시 관련 규제 및 주변 지역 개발 계획 등을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 공사 관련 리스크

* 현재 건물은 대수선 및 용도변경 공사 중에 있으며, 공사 완료 시점 및 최종 용도 변경 결과에 따라 건축물의 가치가 달라질 수 있습니다.

* ‘대수선 허가서 및 설계도서’상 건축주는 '김규학'이나 소유자는 '장상호'이므로, 매수인은 별도의 건축주 명의변경 절차가 필요합니다.

* 공사 중 내부 엘리베이터(장애인 겸용) 설치로 인해 건축물의 연면적이 약 35.64㎡ 감소할 것으로 신고되었습니다. 연면적 변동 여부에 유의해야 하며, 자세한 내용은 관할 관청에 문의가 필요합니다.

6.2. 등기 관련 리스크 (멸실 건물)

* 목록1 토지 지상에 등기사항전부증명서상 타인 소유(김정애)의 건축물 1개동(주택, 52.89㎡)이 등재되어 있으나, 실제로는 '멸실'된 상태입니다. 해당 등기 말소가 이루어지지 않은 상태이므로, 매수 후 말소 절차에 유의해야 합니다.

6.3. 기타 유의사항

* 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 현재 건물은 공실 상태로 명시됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 금호읍의 상업지역에 위치하며, 교통이 편리하고 주변 환경이 양호한 편입니다. 현재 대수선 및 용도변경 공사가 진행 중이므로, 공사 완료 후 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 건축주 명의 변경, 연면적 변동 가능성, 멸실된 건물의 등기 말소 등 추가적인 행정 절차와 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 이 씨는 대항력이 있으나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 금호강교차로 인근의 상업지역 입지로서 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 대수선 공사 완료 시 현대적인 근린생활시설로 탈바꿈하여 임대 수익률 향상 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 꾸준한 상권 형성이 기대되는 노선 상가지대에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,195,538,610원을 기준으로 하되, 현재 진행 중인 건축 공사 상태, 향후 공사 완료 후 예상되는 건축물의 가치, 그리고 위에 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 철저한 현장 조사 및 공사 진행 상황 파악, 관련 행정 절차 확인 후 신중하게 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.