나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8809 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1188-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '지산중학교' 남측 인근에 위치하며,
부근일대는 아파트단지, 중로변 근린생활시설 상가점포, 후면 다가구 및 단독주택 등으로
형성된 중로변 노선상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 교통시설 접근 및 편의성, 간선도로 접근성,
대중교통사정 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

북향 완만한 경사지대에 인접지 및 도로와는 등고 평탄하게 조성되어 있는 세로장방형의
토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 15미터(왕복 2차선)의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(무지개유치원)
(수성고등학교)(한국예술유치원){교육환경 보호에 관한 법률} 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 상가건물로
사용승인일: 1992.12.30
외 벽 : 외장석재, 외장타일, 외장페인팅 등
내 부 : 점포,사무실부분은 벽지, 페인팅, 바닥타일, 내장마감재 등
계단은 화강석바닥, 본타일 등
창 호 : 샷시유리 창호, 강화유리문 등 입니다.

이용상태

2(가) 근린상가 (대아빌딩)
지하층: 사무실(공실상태)
1층: 근린생활시설 점포 (THE 하우스)
2층: 사무실(공실상태)
3층: 사무실(공실상태)
4층: 사무실(공실상태)
5층: 사무실(공실상태)

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정형 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 간이구조의 제시외 건물(부합구조)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.

(2) 기 타:

- 제시목록상 건물용도가 3,4,5층,지하층은 당구장(3층), 학원(4,5층), 다방(지하)으로
되어 있으나 현황은 대부분 사무실(공실상태)입니다.

- 본건 건물 옥상에는 측백나무 등이 식재된 간이 옥상정원이 조성되어 있고,
무선통신기지국 안테나가 설치되어 있으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 옥상 정원에 있는 제시외 수목(측백나무 등) 매각 포함, 옥상 무선 기지국 안테나 매각 제외

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

1.0. 1 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8809 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더블유아이2406유동화전문

1.0. 2 소재지 및 토지정보

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1188-3 (도로명: 대구광역시 수성구 용학로 180)

용도: 근린시설

토지 면적: 408.70㎡ (약 123.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.0. 3 건물정보

건물 면적: 1094.44㎡ (약 331.05평)

건물 제시외 면적: 14.10㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 상가건물 (사용승인일: 1992.12.30)

1.0. 4 매각물건 명세

감정가: 3,087,799,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

1. 1 입지조건

1.1. 1 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '지산중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트단지, 중로변 근린생활시설 상가점포, 후면 다가구 및 단독주택 등으로 형성된 중로변 노선상가지대입니다.

1.1. 2 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 교통시설 접근 및 편의성, 간선도로 접근성, 대중교통 사정 등 전반적인 교통 환경이 무난한 편입니다.

1.1. 3 토지 이용 및 도로

본건 토지는 북측으로 폭 약 15미터(왕복 2차선)의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 북향 완만한 경사지대에 위치하며, 인접지 및 도로와는 등고 평탄하게 조성되어 있습니다.

토지 이용계획으로는 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(무지개유치원, 수성고등학교, 한국예술유치원)에 해당합니다.

1. 2 권리분석

1.2. 1 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권(3,100,000,000원)입니다.

총 등기부채권액은 4,540,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

가장 최근의 등기사항으로는 2025년 8월 4일 접수된 더블유아이2406유동화전문 임의경매 개시결정(3,340,000,000원)이 있습니다.

1.2. 2 임차인 현황

* LIUCHENCHEN: 보증금 80,000,000원, 차임 4,000,000원, 2023년 3월 30일 전입/사업자등록, 2023년 12월 20일 확정일자. 대항력 없음.

* 주식회사이명이앤씨: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 2011년 3월 18일 전입/사업자등록. 대항력 있음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 주식회사이명이앤씨건축사사무소: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 2012년 11월 2일 전입/사업자등록. 대항력 있음. (확정일자 미상, 배당신고일자 2025년 10월 16일)

1.2. 3 인수되는 권리 및 금액

법원 자료에 따르면 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(주식회사이명이앤씨, 주식회사이명이앤씨건축사사무소)이 존재하며, 이들의 정확한 배당 여부 및 최종 인수 여부는 경매 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주: '인수 보증금 합계: 0원' 이라는 표기가 있으나, 대항력 있는 임차인 존재하므로 세부 확인 요망.)

1. 3 상권분석

1.3. 1 지역 상권 특성

본건 소재지는 중로변 노선상가지대로, 아파트단지와 단독주택 등 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 1층 점포(THE 하우스)는 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.3. 2 건물 이용 현황

건물은 지하 1층부터 지상 5층까지 상가건물로 구성되어 있습니다.

지하층 및 2층부터 5층까지는 현재 사무실로 공실 상태이며, 1층은 근린생활시설 점포로 이용 중입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 공부상 용도(당구장, 학원, 다방)와 현황(사무실) 간 차이가 있습니다.

1. 4 생활정보

1.4. 1 주변 교육시설

본건 남측 인근에 지산중학교가 위치하며, 무지개유치원, 수성고등학교, 한국예술유치원이 인근 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 2 기타 생활 편의

주변의 아파트 단지 및 주택가와 상가 점포들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 것으로 판단됩니다.

1. 5 잠재적 리스크

1.5. 1 법적/권리적 리스크

* 유동화물건: 채권의 유동화로 인해 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사이명이앤씨(2011년 전입) 및 주식회사이명이앤씨건축사사무소(2012년 전입)는 대항력이 있으며, 보증금 및 차임 등이 일부 미상이거나 배당받지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (주: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 세부 권리 분석 및 임차인과의 협의가 필요합니다.)

1.5. 2 물건 자체 리스크

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 34년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 공실률: 지하층 및 2~5층이 공실 상태로, 임대 수익 창출을 위한 적극적인 마케팅 및 시설 개선이 필요합니다.

1.5. 3 기타 리스크

* 옥상 시설: 제시외 건물, 옥상 정원 수목은 매각에 포함되나, 옥상 무선 기지국 안테나는 매각에서 제외되므로 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 노선상가지대에 위치한 근린생활시설 건물입니다.

입지조건은 무난하나, 건물 연식이 30년 이상 경과되었고, 상당수의 층이 공실 상태인 점은 고려해야 할 부분입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 것입니다. 법원에서는 인수 보증금이 0원이라고 명시했으나, 이들의 권리가 완전히 소멸되는지에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 낙찰자가 임차인과의 관계를 어떻게 풀어나갈지가 향후 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점 또한 특수성을 더합니다.

1. 7 투자 포인트

* 입지: 대구 수성구의 준주거/상업지대에 위치하여 지리적 이점을 가집니다.

* 활용 가능성: 1층 상가는 현재 운영 중이나, 나머지 층의 공실을 활용하여 사무실, 스튜디오, 학원 등 다양한 용도로 재임대 또는 리모델링을 통해 수익성을 높일 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(3,087,799,400원)를 기준으로 하되, 건물의 노후도, 공실률, 대항력 있는 임차인 관련 리스크, 총 채무액(4,540,000,000원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 비용이나 명도 비용, 추후 발생할 수 있는 수리 비용 등을 보수적으로 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 관계를 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임차인과의 협의 결과 등을 종합적으로 반영해야 합니다.

일반적으로 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.