나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3736 [1] 세종특별자치시 금남면 달전리 123 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 금남면 달전리 소재 ""성동마을"" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지 및 완경사지로서, 주거나지 상태이며 일부 건축자재 등이 적치된 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황 남측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-제시외 건물 포함
-조경수 및 조경석 등 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3736 (1)

소재지: 세종특별자치시 금남면 달전리 123

용도: 대지

감정가: 547,890,000원

토지면적: 1002.00㎡ (약 303.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 2.30㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종특별자치시산림조합 (본건 임의경매개시결정 등기권리자)

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역

공부와의 차이: 없음

기타: 제시외 건물(2.30㎡), 조경수 및 조경석 등 포함

1.1. 입지조건

위치: 세종특별자치시 금남면 달전리 소재 "성동마을" 남측 근거리에 위치.

주위환경: 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

토지형상 및 이용상태: 부정형의 평지 및 완경사지로서, 주거 나지 상태이며 일부 건축자재 등이 적치된 상태임.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 현황 남측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있음.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 대상 임차인 없음 (보증금 합계 0원).

등기부 요약:

소유권 보존: 1981-08-05, 창녕성씨어복공파종중

소유권 이전: 2016-07-01, 성경열 (매매)

말소기준권리: 2019-10-17, 근저당권, 세종특별자치시산림조합 (채권액 240,000,000원)

후순위 권리: 비엔케이캐피탈(가압류), 성훈식(가압류), 세종특별자치시산림조합(임의경매개시결정) 등.

총 채권액 (등기부 기준): 323,309,834원.

말소 예정 권리: 등기부상 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 사항 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 금남면 달전리 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 근교 지역 특성을 보임.

주요 상업 시설이나 대규모 상권은 세종시 중심 행정 구역 또는 인근 도시를 이용해야 할 것으로 판단됨.

최근 2025년 5월, 세종 금남면 일대가 35년 만에 토지거래허가구역에서 전면 해제됨에 따라 지역 내 토지 거래가 자유로워질 것으로 보이나, 이는 개발제한구역 등 다른 규제는 여전히 유효함을 의미함.

이는 해당 지역이 아직 개발이 활발하게 이루어지는 상업 중심지라기보다는, 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역임을 시사함.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 본건 소재지 인근 지역은 대규모 상업 시설이나 종합 병원 등은 부족한 편이며, 이러한 시설들은 세종시 행정 중심지 또는 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

교육시설: 인근 마을에 초등학교 등이 있을 수 있으나, 중고등학교 및 대학교 교육시설은 세종시 내 중심 지역에 위치할 가능성이 높음. 세종 공동캠퍼스 개발 등이 진행 중이나, 본건과는 다소 거리가 있음.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통은 제한적일 수 있음.

자연환경: 세종시는 전반적으로 공원과 녹지가 잘 조성되어 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 도시로 평가받고 있으나, 본건 지역의 구체적인 자연환경 접근성은 추가 확인이 필요함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 지역 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음. 다만, 농촌 지역 특성상 농경 활동에 따른 냄새 등이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지이므로 건축 또는 토지 이용 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있음. 현황 도로가 있으나 법적 권리 관계는 별도 확인이 필요함.

개발제한구역(그린벨트): 본 토지는 도시지역 내 개발제한구역에 속해 있어 건축 행위, 토지 형질 변경 등 개발 및 이용에 상당한 제약이 따름. 최근 토지거래허가구역은 해제되었으나, 개발제한구역 규제는 여전히 유효함.

제시외 건물 및 부대물건: 토지 외 제시외 건물(2.30㎡), 조경수 및 조경석 등이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 계획(철거, 이용, 이식 등)을 수립해야 함.

건축자재 적치: 현재 토지에 일부 건축자재가 적치된 상태로, 이를 정리하는 데 추가 비용과 노력이 필요할 수 있음.

임대관계 미상: 임대 관계가 불명확하여, 인수할 임차인이 없더라도 점유 관계 등 법률적 검토가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 금남면의 도시지역, 자연녹지지역 내 개발제한구역에 속한 토지임.

토지면적은 1002㎡(약 303평)으로 활용 가능성이 있으나, 지적도상 맹지이고 개발제한구역으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 많음.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권을 포함하여 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 상태임. 임차인도 없어 인수할 부담이 없음.

현황상 인접 도로가 존재하나, 법적인 도로 확보 여부는 면밀한 검토가 필요함.

주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 주요 편의시설 및 상업 시설은 세종시 중심 지역으로 이동해야 함.

2025년 5월부로 토지거래허가구역은 해제되었으나, 개발제한구역 지정은 유지되고 있어 향후 개발 가능성에 대한 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

세종시라는 행정수도 프리미엄과 잠재적 개발 가능성.

권리 관계가 매우 깨끗하여 명도 및 권리 인수 관련 부담이 없음.

향후 개발제한구역 규제 완화 또는 해제 시 가치 상승 기대 가능성 (정부 정책 변화 등에 따라 변동성 있음).

인근 지역의 개발 계획(예: 국방 산업 단지 추진 등)과의 연계성 검토 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 547,890,000원

본건은 지적도상 맹지, 개발제한구역으로 인한 토지 이용의 제약, 건축자재 적치, 제시외 건물 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있음.

따라서, 이러한 리스크 요인과 향후 예상되는 개발 가능성, 인근 유사 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

일반적으로 맹지 및 개발 제한 지역의 경우, 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

투자 목적, 자금 계획, 법률 및 현장 조사 결과를 바탕으로 개인별 적정 입찰가를 결정해야 함.

예상 입찰가 접근 전략: 감정가의 70~80% 수준에서, 추가적인 현장 및 법률 검토 후 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있음.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.