나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10189 [1] 충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

목록2번의 공부상 소재지번은 "충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21, 산75-28"이나, "증약리 산75-28"은 "증약리 414-26"으로 등록전환된 후 "증약리 414-21"에 합병되어 목록2번 건물은 "증약리 414-21"의 단일지번에 소재하고 있음.

목록2번의 공부상 건물내역은 "철근콘크리트구조"이나, 1~2층 일부가 "경량철골구조"로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 영동지원 2025타경10189 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21

토지면적: 1,863.00㎡ (약 563.56평)

토지지분: 906.3328㎡ (약 274.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택

건물면적: 187.87㎡ (약 56.83평)

건물지분: 187.87㎡ (약 56.83평)

건물 제시외면적: 45.50㎡ (약 13.76평) - 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

1.4. 감정평가액

감정가: 536,746,190원

1.5. 특이사항

* 공동담보, 유동화물건입니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 충청북도 옥천군 군북면 증약리에 위치한 단독주택입니다. 주변 지역은 주로 농경지 및 임야와 함께 주거지가 혼재된 자연녹지 및 농촌 생활권으로 파악됩니다. 주변에 유사한 형태의 단독주택 및 소규모 필지가 산재해 있을 가능성이 높습니다.

2.2. 교통 접근성

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 필수적일 것으로 예상됩니다. 주요 도로망과의 연계성은 국지도로를 통해 이루어질 것으로 보입니다. 상세한 대중교통 노선 및 주요 도로망과의 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 인접 도로 상황

본 물건으로 진입할 수 있는 도로의 상태는 현장 답사를 통해 정확하게 파악해야 합니다. 일반적으로 농촌 지역의 경우, 소폭의 현황 도로를 통해 접근하는 경우가 많으며, 차량 통행에 큰 불편이 없는지, 도로 사용에 관한 권리 관계는 명확한지 등을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 등기부등본상 토지 및 건물에는 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 국민은행 근저당권 (을11, 을4) 입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 권리관계와 별개로 별도의 등기(예: 지상권)가 존재하는 경우입니다. 본 물건의 경우, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 명시되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보 상에는 지상권 등기가 확인되지 않습니다. 따라서, 등기부상 명확하게 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 현장 확인 및 추가적인 권리 변동 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 상 '임차인 현황'에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 등기부상 또는 명확히 파악된 임차인 중 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 그러나, 등기되지 않은 실제 점유자나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 반드시 점유 관계를 확인하고, 만약 보증금이나 차임 등 미상인 임차인이 있을 경우, 권리 인수 여부 및 명도 협상 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 옥천군 군북면 증약리는 농촌 지역 특성상 활발한 상업 활동이 이루어지는 도심 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치할 수 있으나, 이는 면 소재지나 중심지에 집중될 가능성이 높습니다. 상업 시설에 대한 접근성은 차량을 이용해야 하는 수준일 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

지속적인 도시화나 지역 개발 계획이 없다면, 단독주택 자체의 상업적 가치 증대보다는 거주 목적의 가치에 초점이 맞춰질 것입니다. 귀농/귀촌 인구 유입이나 지역 기반 산업과의 연관성 등 특정 개발 호재가 없다면, 상권 측면에서의 즉각적인 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

가까운 면 소재지 등을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 농협, 병의원, 우체국 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 다양한 쇼핑 시설이나 문화 시설 이용을 위해서는 옥천읍 또는 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지 및 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연 친화적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 농업 활동으로 인한 소음이나 냄새 발생 가능성, 해충 발생 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 차이

* 목록2번의 공부상 소재지번은 "충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21, 산75-28"이나, "증약리 산75-28"이 "증약리 414-26"으로 등록전환 후 "증약리 414-21"에 합병되어 현재는 단일 지번 "증약리 414-21"에 건물이 소재하는 것으로 정리되어 있습니다. 이 과정에서 토지 경계나 지번 관련 행정적인 부분이 명확히 처리되었는지 확인이 필요합니다.

* 공부상 건물 내역은 "철근콘크리트구조"이나, 실제로는 1~2층 일부가 "경량철골구조"로 되어 있는 차이가 있습니다. 이는 건물의 내구성, 유지보수, 증개축 등에 영향을 줄 수 있으므로, 건축물 현황과 공부상 내용의 차이에 대한 상세한 점검이 요구됩니다.

6.2. 건물 구조 관련 이슈

앞서 언급된 공부상 구조(철근콘크리트)와 실제 구조(경량철골 일부 포함)의 차이로 인해, 건물 노후도나 안전성에 대한 면밀한 진단이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권이 확인되지 않는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면, 이는 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 점은 채권 양수도 등으로 인해 복잡한 권리 관계가 발생했을 가능성을 시사하므로, 채권 및 담보권 관련 상세 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 현재 공부상 내용과 실제 현황 간에 일부 차이가 존재하며, 이는 권리 분석 및 물건 가치 평가 시 중요한 고려 사항입니다. 권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공하나, 생활 편의시설 및 교통 접근성은 차량 의존도가 높을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성 (현행 법규 검토 필요)

* 조용하고 쾌적한 자연 속 전원생활 또는 세컨드하우스 용도로 적합

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성 (말소기준권리 이후 등기)

* 제시외 건물 포함으로 실제 활용 면적 증가

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 동향 (제한적 정보 기반)

정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가, 공시지가, 개별 공시지가, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 옥천군 군북면 지역의 단독주택 및 토지 매물 시세는 지역적 특성, 건물의 연식 및 상태, 토지의 활용도, 주변 개발 계획 등에 따라 편차가 클 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 현 시세를 파악하기 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 536,746,190원입니다. 이는 감정 시점의 시장 가치를 반영한 것으로, 실제 경매 진행 시에는 감정가 대비 낮은 금액에서 시작하여 입찰 경쟁률에 따라 상승하게 됩니다. 일반적으로 농촌 지역의 단독주택은 도심 지역에 비해 수요층이 제한적일 수 있으나, 넓은 토지 가치나 자연 환경을 선호하는 수요층이 존재합니다.

9.2. 입찰가 산정 제언

예상 입찰가 산정 시, 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인근 지역 유사 단독주택 및 토지의 최근 실거래가 및 매물 시세

* 같은 단지나 건물일 경우, 과거 거래 사례 및 현재 매물 상황

* 본 물건의 물리적 상태, 하자 유무, 공부상 내용과 현황의 차이 해소 비용

* 명도 예상 비용 및 소요 시간

* 취득세, 등기 비용 등 부대 비용

* 향후 예상되는 임대 수익 또는 매매 차익 가능성

* 본 물건의 잠재적 리스크(공부상 차이, 미확인 권리 등)에 대한 예비비

따라서, 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 정밀한 물건 상태 확인, 인근 부동산 중개업소 및 관련 기관을 통한 시세 조사를 선행한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가를 기준으로 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

(주의: 상기 입찰가 산정은 제한된 정보에 기반한 제언이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하고 충분한 현장 조사 및 시세 분석을 거쳐야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.