나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30737 [1] 충청북도 음성군 원남면 보룡리 42-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 소재 "한금령휴게소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 중·소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근으로 국도 및 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 등고 평탄하거나 일부 완경사진 부정형 토지로서 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용 중임. 기호(2) : 남측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 자연림, 일부 묘지 및 일부도로로 이용중임. 기호(3) : 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용중임. 기호(4) : 남측으로 하향 완경사진 사다리형 완경사지로 자연림으로 이용중임. 기호(5) : 등고 평탄하거나 일부 완경사진 부정형 토지로서 주거, 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용중임. 기호(6,7) : 대체로 남측으로 하향 완경사진 부정형 및 사다리형 토지로서 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로(기호 2 일부 점용)와 접함. 기호(2) : 본건을 통과하는 폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접함. 기호(3) : 동측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로(기호 2 일부 점용)와 접함. 기호(4,6,7) : 지적상 맹지로서 인접지를 통하여 출입함. 기호(5) : 본건 서측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5):보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2,6,7):보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(4):보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

기호(1,3) : 공부상 지목은 "목장용지" 이나, 일부 법면으로 이용중임. 기호(2) : 공부상 지목은 "임야"이나, 일부 "묘지" 및 "도로"로 이용중임. 기호(5) : 공부상 지목은 "대"이나, 일부 법면으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

(8-가) : 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 시멘트사이딩 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감. 창호 : 샤시창호 마감. (9-나 ~ 17-차) : 강파이프조 강판지붕 단층건으로서 벽체 : 강판 마감. 바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

(8-가) : 단독주택, (9-나 ~ 17-차) : 오리사로 이용중임.

설비내역

(8-가) : 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음. (9-나 ~ 17-차) : 축사운영에 필요한 제반설비(자동급이설비, 윈치커튼설비, 환기설비 등) 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 타인소유의 태양광발전설비 매각제외, 목록9,10,11,12는 공부상 42-5,42-9번 지상에 등재되어 있으나 토지대장상 합병으로 42-5 단일 지상에 소재함, 컨테이너 매각 제외, 최저매각가격은 목록2 지상의 분묘(2기)로 인한 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30737 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 원남면 보룡리 42-5

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 2,402,243,000원

* 토지면적: 28,352.00㎡ (약 8,576.78평)

* 건물면적: 4,299.40㎡ (약 1,299.45평)

* 건물 제시외면적: 297.70㎡ (약 90.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 타인 소유의 태양광발전설비 및 컨테이너는 매각 제외. 목록9,10,11,12는 공부상 42-5,42-9번 지상에 등재되어 있으나 토지대장상 합병으로 42-5 단일 지상에 소재함. 최저매각가격은 목록2 지상의 분묘(2기)로 인한 제한 받는 가격임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 소재 "한금령휴게소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 중·소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근으로 국도 및 시내버스 노선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

* 토지 이용 상태:

* 기호(1): 등고 평탄하거나 일부 완경사진 부정형 토지로서 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용 중입니다.

* 기호(2): 남측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 자연림, 일부 묘지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 기호(3): 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용 중입니다.

* 기호(4): 남측으로 하향 완경사 사다리형 완경사지로 자연림으로 이용 중입니다.

* 기호(5): 등고 평탄하거나 일부 완경사진 부정형 토지로서 주거, 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용 중입니다.

* 기호(6,7): 대체로 남측으로 하향 완경사 부정형 및 사다리형 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 서측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로(기호 2 일부 점용)와 접합니다.

* 기호(2): 본건을 통과하는 폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접합니다.

* 기호(3): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로(기호 2 일부 점용)와 접합니다.

* 기호(4,6,7): 지적상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.

* 기호(5): 본건 서측으로 폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,3,5): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 기호(2,6,7): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

* 기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지.

* 건물 현황:

* 건물(8-가): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로, 외벽은 시멘트사이딩, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등 마감되었으며, 주 용도는 단독주택입니다. 면적은 약 99.4㎡입니다.

* 건물(9-나 ~ 17-차): 강파이프조 강판지붕 단층 건으로, 벽체는 강판, 바닥은 콘크리트 마감되었으며, 주 용도는 오리사입니다. 해당 건물군(총괄표제부 기준)의 총 면적은 약 2420㎡입니다.

* 공부와의 차이:

* 토지: 기호(1,3)은 공부상 지목이 "목장용지"이나 일부 법면으로 이용 중입니다. 기호(2)는 공부상 지목이 "임야"이나, 일부 "묘지" 및 "도로"로 이용 중입니다. 기호(5)는 공부상 지목이 "대"이나, 일부 법면으로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정)

* 말소기준권리: 을29 근저당권 (2024-08-27) 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,548,000,000원)

* 등기부채권 총액: 약 1,806,527,775원 (토지 기준)

* 임차인 현황:

* (주)더위드이엔씨: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2024-12-20, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-12, 대항력 있음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-18, 대항력 없음.

* 주식회사세림원: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2025-05-23, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분묘기지권: 목록2 지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이며, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지방도변에 위치한 동물 및 식물 관련시설 집단 지역으로, 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재합니다. "한금령휴게소" 인근에 위치하며 국도 및 시내버스 노선이 통과하여 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 동측 인근으로 국도 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 0원입니다. 금액이 미상인 경우는 아니나, 법적 효력 및 향후 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 분묘기지권: 토지 상 분묘 2기로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있으며, 현재 최저매각가격에 반영된 요소입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 타인 소유의 태양광 발전설비 및 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 현장에서 해당 물건들의 소유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 음성군 원남면에 소재한 넓은 토지(약 8,577평)와 동물 및 식물 관련시설, 단독주택을 포함한 복합 물건입니다. 지방도 인근에 위치하여 접근성은 양호합니다.

* 권리 관계상 대항력 있는 임차인(박 )과 분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘 2기가 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

* 기존의 동물 및 식물 관련 시설 용도로 운영하거나, 넓은 토지를 활용한 사업 구상 시에는 잠재력이 있을 수 있습니다. 다만, 현장 조사와 권리 관계에 대한 철저한 분석을 통해 리스크를 최소화하는 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 28,352.00㎡ (약 8,577평)의 광대한 토지는 다양한 활용 및 개발 가능성을 제공합니다.

* 기존 시설 활용: 동물 및 식물 관련시설로 용도가 지정되어 있어, 관련 업종의 신규 사업자에게는 즉시 운영 가능한 메리트가 있습니다.

* 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인 박 의 보증금이 0원이므로, 인수되는 보증금 부담이 없어 권리 관계상 비교적 안전하다고 판단됩니다. (단, 법률적 검토는 필수)

* 가격 메리트: 분묘기지권 등 잠재적 리스크를 감안한 현재의 최저매각가격은 가격적인 측면에서 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가(2,402,243,000원)를 기준으로, 토지 및 건물 면적, 용도, 입지 조건, 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인과 분묘기지권 성립 가능성 등의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 통상적인 시세 조사 및 유사 물건의 낙찰가율, 현장 방문을 통한 가치 평가를 통해 적정 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.