나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30709 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""한국가스안전공사"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 오피스텔 등의 공동주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 충북혁신도시내 개발지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제6층 제612호로서,
외 벽 : 석재 판재 및 일부 판넬마감등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시창 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 북동측으로 대로, 북서측으로 중로, 남동측으로 소로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 충주지원 2025타경30709 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 6층 612호 (음성군 산학로 20)

용도: 오피스텔

토지면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

건물면적: 30.85㎡ (약 9.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가

감정가: 103,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리에 소재하며, 한국가스안전공사 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재된 충북혁신도시 내 개발지대입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 다양한 도로(대로, 중로, 소로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리보다 앞서는 등기사항은 없습니다. 다만, 임차인 이OO 씨가 전입일자 및 확정일자를 2016년 3월 17일에 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 89,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016-03-17

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 89,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 인해 잠재적 인수 금액이 발생할 수 있으므로 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

충북혁신도시 내에 위치하며, 한국가스안전공사 인근 지역으로 주거 및 업무 기능이 혼합된 상권입니다. 개발이 진행 중인 지역으로 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5.2. 건물 용도

철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 자체는 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능하도록 건축되었습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육 및 의료시설

주변 지역은 개발 초기 단계로, 교육 및 의료시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 인수 문제

대항력을 갖춘 임차인 이 씨의 보증금 89,000,000원이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 법률 해석에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

7.2. 지역 개발 불확실성

충북혁신도시는 현재 개발 진행 중인 지역으로, 향후 개발 계획 및 인구 유입 속도에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7.3. 높은 총 채무액

등기부채권 총액이 945,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아 채무 부담이 큰 상황입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치한 오피스텔로, 개발 잠재력이 있는 지역에 소재하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 처리 문제가 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 이에 대한 철저한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 성장 가능성: 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 양호한 교통 및 입지 조건: 생활 및 업무 편의성이 좋음.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다. 감정가는 103,000,000원입니다. 임차인의 보증금 89,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 90,000,000원을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 인수 여부에 대한 법률적 검토 결과에 따라 입찰가 산정에 큰 변동이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.