나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1845 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 22-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 소재 "화랑마을아파트" 남동측 인근에 위치하 며 주위환경은 국도(44번), 주유소, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1,2,4) : 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 기호(5) : 본건까지 차량접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 경사지 및 경사지 일부를 평탄하게 조성한 일단의 부정형 토지로서, 공장 및 냉 동창고 건부지로 이용중입니다. 기호(4) : 경사지 및 일부는 평탄한 부정형 토지로서, 현황은 전 및 일부 '자연림' 상태입니다 . 기호(5) : 경사지인 부정형의 토지로서, 현황 '자연림' 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건 서측으로 국도(44번)와 접합니다. 기호(4) : 지적도상 서측 인근에 국도(44번)가 소재하나, 고저차로 인하여 직접출인은 불가 능하며, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다. 기호(5) 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,자연녹지지역,도시계획구역,가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역 (가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제 한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구 역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>,접도구역<도로법> 기호(2) : 도시지역,자연녹지지역,도시계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(대3-07-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미 만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m 이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제 한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독 주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지, 개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독 주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 > 기호(5) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독 주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(4) 토지상에 후첨 "사지용지"와 같이 삼성푸드 소유의 제시외 관정 ㉨(굴착깊이 100m, 굴착지름 150mm, 토출관 지름 25mm, 생활용수(음용))이 소재하여 구조, 시공용재, 이용상태, 현상 등을 참작한 관찰감가법을 병용하되, 면적은 현장 실사시 개략적인 실측면 적으로 사정하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(4) 토지상에 후첨 "사지용지"와 같이 소유자 미상의 제시외 관정 ㉫이 소재하여 감정평가하였으며, 경매진행 시 소유권 확인 후 일괄경매 여부를 판단하시기 바라오며, 제 시외물건(관정)의 작동여부 등은 미상인 바, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(4) 토지 및 인접지 경계상에 이동 및 철거가 용이한 제시외 구축물(계사)이 목측 되나, 평가목적 등을 고려하여 구애됨이 없이 감정평가하였으니, 경매진행 시 참고 바랍니 다.

공부와의 차이

기호(1, 2) : 공부상 지목이 '대'이나, 현황 일부는 '자연림' 상태입니다. 기호(4) : 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '전 및 일부 자연림'상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등 마감입니다. 부속건물 1, 2 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내벽·외벽 : 판넬노출 등 마감입니다.

이용상태

1층 : 공장(두부공장)으로 이용중입니다. 2층 : 공장(숙소) 및 사무실로 이용중입니다. 부속건물 1, 2 : 냉동창고로 이용중입니다.

설비내역

2층 : 난방설비 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

위생설비 및 급·배수설비 등 갖추고 있습니다.

공부와의 차이

본건 기호(1,2)의 토지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 부합물 및 종 물 기호 ㉠~㉩이 소재하는 바, 현상 등을 고려하여 원가법에 의거 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함
- 본건 토지 인접지와 경계불분명. 정확한 경계 및 위치확인은 별도 측량 요망
- 목록1,2 공부상 지목이 '대'이나 현황일부는 '자연림'상태
- 목록2 삼성푸드 소유 제시외 관정소재
- 기계기구 정상적인 작동여부 불분명, 일부 부품 및 부속설비의 교체 및 손망실 정도 별도확인 요망
- 실제 기계기구와 기계기구목록 동일성 별도 확인 요망
- 목록4 제시외 관정소재(소유자 미상)
- 목록4 공부상 지목 '임야'이나 현황 '전' 및 일부 '자연림' 상태, 철거 용이한 제시외 구축물(계사) 매각제외
- 목록5 분묘소재 여부, 분묘기지권 성립 여부 결도 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1845 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 22-2

용도: 공장

감정가: 2,924,288,310원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (근저당권자: 하나은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 12,792.00㎡ (약 3,870평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 12,217㎡

건물면적: 1,243.35㎡ (약 376평)

건물 제시외 면적: 179.98㎡

건물 지분: 1,243.35㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 소재 "화랑마을아파트" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 국도(44번), 주유소, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. (기호 5번 토지 제외)

2.3. 도로상태

기호 1, 2번 토지는 본건 서측으로 국도 44번과 접해 있습니다. 기호 4번 토지는 지적도상 서측 인근에 국도 44번이 소재하나, 고저차로 인해 직접 출입이 불가하며 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다. 기호 5번 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(단독주택 경계 300m~2000m 이내, 전축종 등), 접도구역 등 다수의 토지이용 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지 및 건물)

총 채권액은 약 4,317,509,178원입니다.

말소기준권리: 을17 (하나은행 근저당권, 2023-08-29)

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 (대항력: 있음, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2014-11-25)

* 박 (대항력: 없음, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2025-09-04)

* 위드에프앤비주식회사 (대항력: 있음, 보증금: 1,000,000원, 차임: 250,000원, 전입/사업일자: 2022-10-06)

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

(위드에프앤비주식회사의 보증금 100만원은 대항력 있는 임차인이지만, 인수되는 보증금 합계에는 포함되지 않았습니다. 이는 현재 파악된 정보 기준이며, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.4. 특수물건 정보

중복사건, 분묘기지권, 공동담보, 대항력있는임차인.

4. 상권분석

4.1. 주변 현황

주변은 국도, 주유소, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 공장이나 물류 시설이 입지하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

본건과 직접적으로 비교할 만한 유사 물건의 시세 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

국도 44번과 인접하여 접근성이 양호합니다. 인근에 주유소, 농경지, 임야 등이 분포합니다. 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 그러나 토지 이용 계획 상 가축사육 제한 구역이 다수 존재하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 경계 불분명: 본건 토지 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 요구됩니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록 1, 2번 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 일부가 '자연림' 상태이며, 목록 4번 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '전' 및 일부 '자연림' 상태입니다.

* 제시외 물건: 목록 2번 토지상에 삼성푸드 소유 제시외 관정이 소재하며, 목록 4번 토지상에 소유자 미상의 제시외 관정이 소재합니다. 철거 용이한 제시외 구축물(계사)은 매각에서 제외되었습니다.

* 분묘기지권: 목록 5번 토지에 분묘소재 여부 및 분묘기지권 성립 여부를 별도 확인해야 합니다.

6.2. 건물 및 기계기구 관련 리스크

* 건물 상태: 건물은 철근콘크리트 구조 2층 건물로서 공장, 냉동창고 등으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

* 기계기구: 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명하며, 일부 부품의 교체 및 손망실 정도, 실제 기계기구와 목록상의 동일성 여부를 별도 확인해야 합니다.

6.3. 권리관계 관련 리스크

* 중복사건, 공동담보: 여러 경매 사건이 얽혀 있으며, 공동담보 물건이 있어 복잡한 권리 관계를 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 위드에프앤비주식회사가 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다. 보증금 100만원 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군에 위치한 공장 용도의 물건으로, 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 29.2억원 수준이며, 국도 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 다수의 권리관계(근저당, 가압류, 압류, 경매 등)와 함께 중복사건, 분묘기지권, 토지 경계 불분명, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 물건 존재, 기계기구의 불확실한 상태 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한 대항력 있는 임차인의 존재도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 물건에 대한 면밀한 현장 조사와 철저한 권리 분석이 필수적이며, 추가적인 명도 및 정비 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 12,792.00㎡ (약 3,870평)의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 공장 용도: 기존 공장 시설을 활용하거나 재건축하여 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 국도 접근성: 44번 국도와 인접하여 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 2,924,288,310원에서 출발하며, 총 채권액은 약 43.17억원입니다. 인수되는 보증금은 현재 기준으로 0원이지만, 대항력 있는 임차인(위드에프앤비주식회사)의 보증금 100만원에 대한 명확한 처리 방안을 확인해야 합니다.

여러 잠재적 리스크(분묘기지권, 경계 불명확, 제시외 물건, 기계기구 상태 확인 등)와 추가 조사 비용, 명도 가능성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

유찰이 거듭될 경우, 감정가의 70~80% 선부터 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종적인 입찰 전략을 수립해야 합니다. 또한, 공장 시설 및 기계기구의 가치를 별도로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 상세한 현장 답사와 임장 활동, 주변 시세 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.