나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50848 [1] 강원특별자치도 인제군 남면 어론리 549 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 남면 어론리 소재 '과훈단교차로' 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 주택 및 농경지 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 노폭 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 접도구역(국도44호)<도로법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 변색벽돌 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호: 플라스틱 창호 등임.

이용상태

주택(방2, 주방 및 거실1, 다용도실1 등)임.

설비내역

기존적인 위생설비 및 심야전기보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한. 목록2-옥상에 비닐하우스 소재함(매각제외). 옥상에 태양광시설 소재하여 제시외건물로 평가하였으나 타인의 정당한 권원에 의한 것이라면 소유권을 취득하지 못할 수 있음.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 강제경매 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50848 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

감정가: 22,277,660원 (2227만 7660원)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (공유물 지분)

매각물건: 토지 및 건물 일부 지분

경매진행상태: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 인제군 남면 어론리 549

건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택

토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

건물면적: 98.28㎡ (약 29.73평)

토지지분: 80.00㎡ (약 24.20평)

건물지분: 19.66㎡ (약 5.95평)

건물 제시외면적: 137.00㎡ (약 41.43평) - 본건 매각에 포함

건축물 용도: 단독주택 (주택)

준공연도: 1993년 1월 8일

주요 설비: 위생설비, 심야전기보일러 난방 설비

건물 내부 구조: 방2, 주방 및 거실1, 다용도실1 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 인제군 남면 어론리 소재 '과훈단교차로' 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 주택 및 농경지 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

토지 북측으로 노폭 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

토지 형태: 사다리형의 평탄한 단독주택 건부지임.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도44호)<도로법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 및 증여 이력이 확인되며, 가장 최근의 소유권 이전은 2015년 3월 16일 신명철 외 4명으로 증여 등기되었음.

말소기준권리: 2025년 8월 4일 접수된 신한카드주식회사 신청의 3번 정종현 지분 강제경매(등기부채권 총액: 6,330,830원)임.

건물 등기부 역시 토지 등기부와 유사한 소유권 변동 이력을 따르고 있으며, 동일한 말소기준권리를 가짐.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신현구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-02-10

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있음. 보증금 및 차임이 '0원'으로 신고되었으나, 이는 실제 임대차 관계와 다를 수 있으므로 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리 분석 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 임차인 신현구의 대항력 있는 임차권은 별도 확인 및 검토 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 0원 신고 기준)

4. 상권분석

주변 토지 시세 조사 결과, 인제군 남면 어론리 일대의 토지 가격은 면적, 도로 접근성, 토지 이용 계획 등에 따라 평당 10만원 ~ 20만원 수준으로 파악됨.

본건 토지 400㎡를 적용 시 토지 가치는 약 4,000만원 ~ 8,000만원으로 추정됨.

건물은 1993년 준공되어 연식이 있으나, 건축물대장상 총 면적 98.28㎡ (약 29.73평)으로, 상태에 따라 추가적인 가치 산정이 필요함.

전반적으로 제공된 감정가(22,277,660원)는 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 접근이 가능하며, 북측으로 4m 내외의 도로와 접함.

교육시설: 가장 가까운 초등학교는 남면에 위치한 인제남국민학교이며, 중학교 및 고등학교는 인제읍에 소재함.

편의시설: 남면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)이 있으나, 종합적인 쇼핑, 의료, 문화 시설은 인제읍으로 이동하여 이용해야 함.

혐오시설: 본건 소재지 인근 지역에서 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 장례식장 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건으로, 전체 소유권 확보가 불가하며 공유자와의 관계 형성이 필수적임. 이는 향후 재산권 행사 및 처분에 제약을 줄 수 있음.

* 대항력 있는 임차인(신현구)이 존재하며, 보증금이 '0원'으로 신고되었으나 실제 임대차 관계 및 보증금 유무에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 제시외 건물인 옥상 태양광시설의 소유권 취득이 불확실할 수 있음. 타인의 정당한 권원에 의한 것이라면 소유권을 취득하지 못할 수 있음.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 접도구역 등 행위 제한 사항이 존재하여 건축 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 본건은 재매각 물건으로, 이전에 낙찰되지 못했거나 특별한 사정이 있었을 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 옥상 비닐하우스(매각 제외)가 소재하여 건물 외관에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 강원도 인제군 남면에 위치한 단독주택 지분 매각 물건으로, 지역 특성상 주택과 농경지가 혼재된 입지에 해당합니다. 토지 및 건물 모두 지분으로 매각되므로, 낙찰 후 공동 소유 관계가 형성됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 '0원' 신고 건은 특이사항으로, 임대차 관계를 철저히 조사해야 합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 제시외 건물의 소유권 불확실성 등 추가적인 확인이 필요한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 제공된 감정가가 시세에 비해 현저히 낮은 것으로 추정되므로, 입찰 시 기회 요인이 될 수 있으나, 물건의 지분 특성 및 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통해 시세 대비 낮은 가격으로 물건에 접근할 수 있는 기회. (감정가 대비 시세가 높을 경우)

* 향후 공유자와의 원만한 협의를 통해 단독 소유권 확보 또는 지분 매각 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 인근 지역의 개발 가능성 또는 지역 특색을 고려한 장기적인 관점에서의 투자 가치 검토.

9. 예상 입찰가

감정가 (전체 물건 기준): 22,277,660원

본건 매각 지분: 토지 약 1/5 (80㎡/400㎡), 건물 약 1/5 (19.66㎡/98.28㎡)

본건 지분 감정가 (추정): 약 4,455,000원 (전체 감정가 ÷ 5)

최저매각가격 (추정, 감정가 70% 적용 시): 약 3,118,000원

매수신청보증금 (최저매각가격의 20%): 약 623,000원

주변 시세 기반 예상 물건 가치: 약 16,000,000원 ~ 18,000,000원 (전체 물건 기준)

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 14,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정된 점, 물건의 지분 매각 특성, 그리고 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 동종 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.