나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101310 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1597 평촌월드빌 7층815호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 ""평촌역"" 북측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 대단지 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 평촌역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 17층 건내 7층 815호로서

외벽 : 화강석붙임 및 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

승강기, 주차설비, 급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 및 판매시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 집단에너지공급대상지역<집단에너지사업법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

- 공부상 '평촌월드빌'로 등재되어 있으나 '한양(평촌)월드빌'로 통칭됨.

물건 비고

오피스텔임. 공부상 '평촌월드빌'로 등재되어 있으나 '한양(평촌)월드빌'로 통칭됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101310 (1) [cite: 제공된 자료]

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1597, 평촌월드빌 7층 815호 (신주소: 경기도 안양시 동안구 시민대로 295) [cite: 제공된 자료]

건물명칭: 공부상 '평촌월드빌'이나 '한양(평촌)월드빌'로 통칭됨 [cite: 제공된 자료]

물건종별: 오피스텔 [cite: 제공된 자료]

감정평가액: 153,000,000원 [cite: 제공된 자료]

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평) [cite: 제공된 자료]

건물면적 (전용면적): 35.78㎡ (약 10.83평) [cite: 제공된 자료]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite: 제공된 자료]

경매구분: 부동산강제경매 [cite: 제공된 자료]

채권자: 김OO [cite: 제공된 자료]

건축년도: 2004년 (사용승인일: 2004.09.22) [cite: 건축물표제부 JSON]

건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 17층 건물 내 7층 [cite: 제공된 자료]

주요용도: 업무시설, 근린생활시설 [cite: 건축물표제부 JSON]

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 지하철 4호선 평촌역 북측 인근에 자리하고 있습니다 [cite: 제공된 자료].

주변으로는 업무시설, 대단지 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: 제공된 자료].

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 평촌역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다 [cite: 제공된 자료].

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 내에 속하며, 광로 및 소로에 인접해 있습니다 [cite: 제공된 자료].

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 1일 접수된 박남희의 가압류 (채권액 982,360,655원)입니다 [cite: 제공된 자료].

본 경매는 김OO 채권자의 강제경매 신청으로 개시되었습니다 (2025년 8월 7일 접수) [cite: 제공된 자료].

등기부상 권리 분석 결과, 을구 7번 순위로 김도경의 주택임차권이 존재하며, 보증금은 165,000,000원입니다 [cite: 제공된 자료].

해당 임차인은 2023년 4월 6일 전입, 2023년 2월 7일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다 [cite: 제공된 자료].

물건명세서 및 등기부 요약에 따르면, 해당 임차권은 '인수' 사항으로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: 제공된 자료].

인수해야 할 임차 보증금은 165,000,000원입니다.

* 임차인 김도경 (보증금 165,000,000원, 대항력 있음, 2023.04.06 전입)

등기부채권 총액은 약 1,147,360,655원입니다 [cite: 제공된 자료].

1.3. 상권분석

본 물건은 안양시 동안구 평촌역 역세권의 중심 상업지역에 위치하여, 풍부한 유동인구와 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다 [cite: 제공된 자료].

주변에 대규모 아파트 단지와 오피스, 상업시설이 밀집해 있어 오피스텔 및 근린생활시설로서의 배후 수요가 탄탄합니다 [cite: 제공된 자료].

평촌역을 중심으로 형성된 상권은 활발한 경제 활동과 함께 다양한 편의시설을 제공하고 있습니다 [cite: 제공된 자료].

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 평촌역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다 [cite: 제공된 자료].

* 편의시설: 평촌역 인근의 상업시설을 통해 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다 [cite: 제공된 자료].

* 주거환경: 주변 대단지 아파트와 함께 업무시설이 밀집되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다 [cite: 제공된 자료].

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김도경의 보증금 165,000,000원을 전부 또는 일부 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰 후 배당 결과를 통해 인수 금액이 확정되므로, 이에 대한 철저한 자금 계획이 필요합니다.

* 건물 명칭 혼동: 공부상 '평촌월드빌'이나 통칭 '한양(평촌)월드빌'로 사용되는 점은 계약 시 혼동을 야기할 수 있으므로 주의해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 침체, 금리 인상 등 외부 요인에 따른 시세 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 식별되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평촌역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수해야 하는 부담은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 시세보다 높아질 수 있음을 인지해야 합니다.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 함께 임차인의 배당 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 평촌역 초역세권, 안양시 중심 상업지역에 위치하여 높은 접근성과 풍부한 배후 수요를 자랑합니다.

* 안정적 수요: 주변 업무 지구 및 대규모 주거 단지로 인해 오피스텔 및 상가에 대한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 가격 메리트 (잠재적): 경매를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회 (단, 인수 보증금 별도 고려).

* 지역 개발 호재: 안양시 및 평촌 지역의 지속적인 발전 가능성은 장기적인 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적대의 오피스텔 거래가는 다음과 같습니다 (단위: 만원):

* 2025년 12월: 14,700 (전용면적 32.22㎡, 13층) [cite: 제공된 자료]

* 2026년 4월: 13,500 (전용면적 32.22㎡, 10층) [cite: 제공된 자료]

* 2026년 5월: 16,200 (전용면적 40.33㎡, 15층) [cite: 제공된 자료]

본 건의 전용면적은 35.78㎡로, 최근 거래된 32.22㎡ 사례들과 40.33㎡ 사례의 중간 수준입니다. 최근 매매가 평균 및 면적을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 153,000,000원입니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김도경의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

즉, 낙찰가와 별도로 165,000,000원의 보증금이 추가로 지출됩니다. 만약 낙찰가가 감정가와 동일한 153,000,000원이라고 가정하면, 총 취득 비용은 153,000,000원(낙찰가) + 165,000,000원(인수 보증금) = 318,000,000원이 됩니다. 이는 최근 최고 시세인 162,000,000원과 비교했을 때 매우 높은 수준입니다.

따라서, 인수 보증금 부담을 감안할 때, 예상 입찰가는 매우 신중하게 산정해야 합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 상당 부분 회수할 수 있다는 전제 하에, 낙찰가 자체는 시세 수준보다 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

주의사항: 위 추천 입찰가는 인수 보증금(165,000,000원)을 제외한 금액입니다. 실제 총 지출액은 낙찰가에 165,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 이 총 지출액이 시장 시세를 초과할 위험이 매우 높으므로, 입찰 전 임차인의 예상 배당금, 선순위 권리 변동 가능성, 그리고 향후 시장 전망 등을 면밀히 재확인하시는 것을 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.