나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53033 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1400-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 ""초당초등학교"" 동남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
등 공동주택 밀집지역으로 근린생활설, 공원 등이 소재하여 주위환경 보통시됨.

교통상황

차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 평스라브지붕 4층 규모의 다세대주택(402호)으로
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임.
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

다세대 주택주택으로 이용중이며, 세부사항은 ""후첨"" 내부구조도 참고 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만)(접합),가축사육제한구역,
상대보호구역,상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역,
생활소음진동관리지역, 성장관리권역

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상이며, 등기사항전부증명서상 임차권 등기 되어 있는바, 경매진행시
참고바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이유림의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.05.12.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53033 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1400-3, 4층 402호

용도: 다세대주택

건물면적: 71.74㎡ (약 21.69평)

토지면적: 34.71㎡ (약 10.49평) (토지 지분: 34.714㎡)

감정가: 146,000,000원

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, "초당초등학교" 동남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설과 공원이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 및 도로: 인근 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023년 09월 19일)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사, 이유림 승계인)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 09일

* 확정일자: 2022년 04월 22일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 05월 23일

* 인수 보증금: 0원

권리 분석 결과, 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이유림의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026년 05월 12일자). 이에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 바로는 없습니다 (지상권은 개요 없음).

1.3. 상권분석

본건 주변은 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 초당초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 지역으로서의 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 양호합니다.

편의시설: 단지 인근에 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 초당초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서: 임차인(이유림/HUG)이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 해당 확약서의 효력 및 세부 내용을 다시 한번 확인하는 것이 필요합니다.

총 채무액: 등기부채권 총액이 11억 9천만원으로 높게 나타나나, 이는 주로 가압류 채권액에 기인하며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건축 연도: 건물 준공 연도가 2002년으로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 분석 상, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택 402호로, 감정가는 1억 4,600만원입니다. 최근 주변 유사 물건의 매매가는 1억 3,500만원에서 1억 9,800만원 수준으로, 건물의 크기, 연식, 층수 등을 고려할 때 본건의 감정가는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리 분석상, 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 임차보증금 1억 7,000만원에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다.

주변 학군, 교통, 편의시설 등 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

안산시 상록구 사동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

초당초등학교 인접으로 교육 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 1251-1번지, 72.08㎡, 2007년식, 5층: 13,500만원 (2026년 3월 거래)

* 1324-13번지, 106.81㎡, 2002년식, 4층: 19,800만원 (2026년 3월 거래)

* 1324-12번지, 33.67㎡, 1993년식, 1층: 5,500만원 (2026년 3월 거래)

본건은 71.74㎡, 2002년식, 4층으로, 유사한 면적 및 연식의 사례들을 종합적으로 고려할 때, 13,500만원에서 14,500만원 사이의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

임차보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가인 1억 4,600만원을 기준으로 하여, 주변 시세를 참고하여 경쟁률을 예측한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 138,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.