나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53019 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1871-1 건영아파트 307동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 시흥초교 서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 학교, 복지센터 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 박공지붕으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며 이 도로를 통해 주요 간선도로에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2013-07-18), 상대보호구역(2013-07-18), 상대보호구역(2013-07-19), 절대보호구역(2013-07-19), 성장관리권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53019 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1871-1 건영아파트 307동 1층102호

물건종류: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지 면적: 77.82㎡ (약 23.54평)

토지 지분: 77.824㎡ (약 23.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 면적 (분양 면적): 해당 물건의 특정 동호수에 대한 분양 면적 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 총 건물 면적은 307동 기준 4,425.688㎡ 입니다.

건물 지분: 84.92㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 시흥초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 학교, 복지센터 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로로의 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 을13 근저당권(한국스탠다드차타드은행, 2021-05-10 접수, 181,500,000원)이며, 본 경매개시결정(을16)보다 선순위에 해당합니다.

따라서 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(을13, 을14, 을15, 갑11, 갑12 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 사항이 없습니다.

임차인 현황 분석:

본건에는 SHENYUSHUN이라는 임차인이 존재하며, 전입일자는 2018-05-10입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 SH 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 금액적인 인수 부담은 없으나 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내 아파트 단지에 속해 있으며, 주변에 학교 및 복지센터 등 근린 생활 시설이 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다.

대규모 상업 시설과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 시화3차서촌마을건영아파트 (시화건영3단지)

주소: 경기도 시흥시 정왕동 1871-1

사용승인일: 2002년 6월 19일

단지 정보: 총 7개동, 210세대

건축물 규모: 307동은 지하 1층 ~ 지상 10층 규모이며, 본건은 1층에 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 박공지붕

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 구비

주차: 총 147대 주차 가능 (지상 12대, 지하 7대 - 이는 전체 단지 기준일 수 있으며, 307동 기준은 별도 확인 필요)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 존재: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명확한 법적 검토 및 임차인과의 협의를 통한 명도 진행이 필수적입니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 관련 채무 및 담보 설정 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 경매로 소멸될 권리 외 특이사항은 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 아파트 물건으로, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 313,000,000원이며, 최근 실거래가는 2026년 3월 285,000,000원, 2026년 5월 356,000,000원, 2026년 6월 280,000,000원으로 형성되어 있습니다.

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이어서 권리상 부담은 적으나, 대항력있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

양호한 주거 입지: 아파트 단지, 학교, 복지센터 인근에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

안정적인 시세: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 시 시세 차익 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계 명확: 경매 절차상 모든 부담되는 권리가 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 313,000,000원이며, 최근 실거래가 평균은 약 307,000,000원입니다.

대항력있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원이므로, 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정의 변수를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 임차인과의 명도 협의 진행 상황, 법원 진행 절차 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.