나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53003 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1010-1 월곶2차풍림아이원아파트 206동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 '월곶중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 '월곶역'이
소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층건 내 15층 1505호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항)
창호 : 샷시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-23)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53003 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1010-1 월곶2차풍림아이원아파트 206동 15층1505호

용도: 아파트

건물면적(전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물면적(분양면적): 약 106㎡ (건축물대장상 총 면적/세대수 추정치)

토지면적(대지지분): 32.85㎡ (약 9.94평)

감정가: 313,000,000원

사용승인일: 2005년 2월 21일 (건축 19년차)

총 층수: 20층 (본건 15층)

세대수: 1725세대

주차대수: 총 1752대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 '월곶중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통망

차량으로의 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

수인분당선 '월곶역'이 소재하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

월곶역을 중심으로 상업 시설 및 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리사항

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 씨피크라우드대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

주의: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2015년 10월 23일 접수된 주식회사한강자산관리대부의 근저당권 (을12)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(전세권, 질권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 260,000,000원 (근저당 255,000,000원 + 전세권 5,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 및 배후 수요

단지 주변으로 아파트 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 역세권 및 교통 접근성

수인분당선 월곶역을 통한 서울 및 경기 남부 지역으로의 접근성이 양호합니다.

월곶역을 중심으로 형성된 상권의 활성화 정도를 파악하는 것이 중요합니다.

4.3. 개발 계획 및 잠재력

지역 내 개발 계획 및 교통망 확충 계획 등을 고려할 때, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

월곶2차풍림아이원 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

단지 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활의 편의성이 높습니다.

주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 주거 만족도

바다와 인접한 입지적 특성을 가지고 있으며, 주변 환경이 조용한 편으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

2005년 준공된 건물로, 건축 후 약 19년이 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 지역적 특성

월곶동은 항만 배후 지역으로서 특정 산업 시설과의 인접성 또는 소음, 악취 등 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 경제 상황 변화에 따른 가격 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 아파트(월곶2차풍림아이원)로, 수인분당선 월곶역을 이용한 교통이 편리하고 주변에 생활 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 관계가 명확하며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

건축 후 19년이 경과하였으나, 꾸준한 수요가 있는 지역에 위치하고 있어 안정적인 가치 유지 및 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되며, 인수되는 권리 또한 없어 안전하게 취득 가능합니다.

8.2. 역세권 입지

수인분당선 월곶역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 수도권 이동이 편리합니다.

8.3. 주거 편의성

단지 내/외부의 다양한 편의시설, 학교, 근린생활시설이 인접하여 생활 만족도가 높습니다.

8.4. 시세 대비 합리적 취득 가능성

감정가 대비 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 59.99㎡(약 18.15평)으로, 최근 유사 면적 매물이 2026년 6월 5일 2억 7천만원에 거래되었습니다 (11층).

본 건은 15층으로, 동일 면적 대비 높은 층수라는 장점이 있습니다.

감정가 3억 1천 3백만원과 유사 매물 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 2억 8천만원에서 2억 9천 5백만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

본 가격대는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 낙찰 후 명도 용이성 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.