나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53016 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1138-6 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주변은
저층중심의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 '상록수역'
이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6미터 내외, 남측으로 노폭 약8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류
(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(상록고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김병섭의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 9.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53016 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1138-6, 3층 302호

용도: 다세대주택

토지면적: 32.67㎡ (약 9.88평)

토지 지분: 32.67㎡ (약 9.88평)

건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

건물 지분: 57.195㎡ (약 17.30평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호

사용승인일: 2017년 12월 3일

1.3. 평가 금액

감정가: 201,000,000원 (2억 1백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재하며, 주변은 상록고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 저층 중심의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 '상록수역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 북측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(상록고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 지정이 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 채권 총액이 0원으로, 현재 채무 승계로 인한 부담은 없어 보입니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 주택도시보증공사가 임차권자 김병섭의 승계인으로서 임차인으로 등재되어 있습니다.

임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 김병섭의 승계인)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 6월 29일

* 확정일자: 2020년 5월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: (공란)

매우 중요한 사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 김병섭의 승계인)가 2026년 6월 9일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 조건입니다.

3.3. 인수되는 권리

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 임차보증금 189,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같은 사례가 있습니다.

* '이안애' (건축년도 2025년, 전용면적 49.42㎡): 2026년 3월 6일, 373,000,000원 (3.73억원)

* '이안애(911-2)' (건축년도 2025년, 전용면적 71.19㎡): 2026년 3월 7일, 385,000,000원 (3.85억원)

* '준하이츠빌B동' (건축년도 2009년, 전용면적 84.8㎡): 2026년 3월 6일, 230,000,000원 (2.3억원)

4.2. 시세 분석

본 건 물건의 건물면적은 57.20㎡ (약 17.30평)입니다.

최근 거래된 '이안애'의 경우, 약 49.42㎡ 면적에 3.73억원의 실거래가가 확인되었습니다. 이는 본 건과 유사한 면적대의 신축 다세대주택 시세를 보여줍니다. '이안애(911-2)'의 경우, 면적이 더 크지만 3.85억원으로 역시 유사한 시세를 형성하고 있습니다.

비교적 오래된 '준하이츠빌B동'은 면적이 더 넓음에도 불구하고 2.3억원의 거래가를 기록하였습니다.

본 건은 2017년 건축 연식으로 '이안애'보다는 연식이 있으나 '준하이츠빌B동'보다는 신축에 해당합니다. 이러한 점을 감안할 때, 본 건의 현재 적정 시세는 3.5억원에서 4.0억원 사이로 추정됩니다. 감정가 2.01억원은 현재 시장가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감, 내벽은 페인팅, 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이새시 이중창호로 시공되었습니다. 급수, 배수, 위생, 난방 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

물건 인근에 상록고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 우수한 편입니다.

5.3. 편의시설

주변에 상록수역이 있고 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 혐오시설은 현재까지 파악된 바로는 발견되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 생활소음진동관리지역에 해당되는 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 임차보증금 189,000,000원은 인수되지 않아 임차보증금 관련 금전적 위험은 없습니다. 다만, 명도 시 점유자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 소음진동관리지역 등 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 주거지역 내에서의 건물 이용 및 관리에 큰 문제가 될 것으로 보이지는 않습니다.

6.3. 기타

건축 후 시간이 다소 경과(2017년 준공)하였으므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 안산지원 2025타경53016 (1) 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 상록수역 역세권이라는 장점과 양호한 주변 생활 환경을 갖추고 있습니다.

특히, 임차인으로 등재된 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 매우 안전한 물건입니다.

제공된 시세 자료에 따르면 감정가(2.01억원) 대비 주변 시세(3.5억원~4.0억원 추정)가 현저히 높아, 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다. 2017년 준공된 건물로 신축급에 가까운 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 전액(1.89억원) 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 높은 시세로 인한 상당한 시세 차익 기대 가능.

* 상록수역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라.

* 안정적인 임대 수익 또는 매매를 통한 자산 증식 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

주변 실거래가 기준 추정 시세: 350,000,000원 ~ 400,000,000원

본 건은 임차보증금 인수 부담이 전혀 없고, 감정가 대비 시세가 높다는 점을 고려할 때 적극적인 입찰이 필요합니다. 주변 시세를 고려하여 3.5억원 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

안정적인 시세 차익 확보와 성공적인 낙찰을 위해, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 320,000,000원 (3억 2천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.