나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53030 [1] 경기도 시흥시 포동 13-3 태산아파트 2동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 미산동 소재 ""서해선 신현역"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 임야, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근 지하철역, 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건(사용승인: 1993.11.12) 내,
제12층 제1202호로,

외벽: 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

아파트(방2, 주방 및 거실, 화장실)로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 14m, 남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-12-01)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물외벽상으로는 `102동`으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53030 (1)

소재지: 경기도 시흥시 포동 13-3, 태산아파트 2동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지면적: 25.15㎡ (약 7.61평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 포동 소재 "서해선 신현역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 임야, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 주거지대임.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근 지하철역(서해선 신현역) 및 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

말소기준권리는 2014년 4월 30일자 한국자산관리공사의 근저당 (을7)임.

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정임.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 해당 내용이 비어 있어 실제 지상권의 존재 여부 및 인수 여부는 추가 확인이 필요함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 포동 지역은 근교 주거지역으로, 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있음.

아파트 단지 내 상가와 인근 근린생활시설이 지역 상권을 형성하고 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

건축물 정보:

아파트명: 태산아파트 (포동 태산)

주소: 경기도 시흥시 포동 13-3 (신현로38번길 23)

준공일: 1993년 11월 12일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 20층 건물 중 12층 1202호

전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

단지 정보:

총 동수: 4개동 (건축물대장상 2동)

총 세대수: 954세대

최고층: 20층

주차: 총 631대 (지하 기계식 266대, 지상 기계식 365대)

설비: 기본 급배수, 위생, 도시가스, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

건물 외벽 표기 상이: 본건 등기부상으로는 '2동 12층 1202호'이나, 건물 외벽에는 '102동'으로 표시되어 있다는 점은 현장 확인이 반드시 필요함. 이는 건물 관리나 등기부상 오류, 또는 외부 표기 오류일 수 있으므로 주의가 요구됨.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로3류 등 다양한 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있음.

미상 정보: 임차인 보증금 및 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 여부 및 권리관계 확인이 필요함.

건축물 노후도: 1993년 준공으로 건물이 노후화되었을 가능성이 있어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

주변 시설: 일반적인 주거지역으로 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았으나, 토지이용계획상 녹지지역 및 개발제한구역 등이 혼재되어 있어 주변 환경 변화 가능성을 살펴볼 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 포동에 위치한 태산아파트 2동 12층 1202호로, 1993년에 준공된 59.95㎡(약 18.13평) 규모의 아파트임. 서해선 신현역 인근에 위치하며 대중교통 접근성은 보통 수준임. 권리분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 건물 외벽 표기상의 오류 가능성과 임차인 정보 미상의 점은 유의해야 함. 또한, 다양한 토지이용 규제 지역에 포함되어 있다는 점을 고려해야 함. 감정가는 1억 7,500만 원이나, 최근 실거래가는 1억 5,500만 원에서 1억 7,000만 원 수준으로 확인됨.

8. 투자 포인트

실거주 목적: 12층의 중층으로 일조 및 조망 확보가 가능할 수 있으며(현장 확인 필요), 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편임.

시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 하단부 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익 또는 안정적인 자산 가치 유지를 기대할 수 있음.

대중교통 접근성: 서해선 신현역 인근으로 향후 교통망 개선 시 가치 상승 요인이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

최근 매매 시세 (59.95㎡ 기준):

2026년 5월 13일: 170,000,000원

2026년 6월 30일: 155,000,000원

2026년 5월 13일: 170,000,000원

시세 평균 (59.95㎡): 약 165,000,000원

분석 결과, 본 건은 감정가가 최근 실거래가 최고가와 유사하거나 높은 수준임. 최근 거래가 최저가(1억 5,500만 원)와 평균가(1억 6,500만 원)를 고려할 때, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 산정할 것을 제안함. 특히, 건물 외벽 표기 오류 가능성, 토지이용 규제, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.