나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53025 [1] 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재 '광일초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는
각종 근린생활시설 및 아파트단지, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중
교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 4층 403호로서,
외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항)
창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 제형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 상대보호구역(광남
중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건의 공부상 용도가 오피스텔인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53025 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 361,000,000원

토지면적: 32.01㎡ (약 9.68평)

건물면적: 67.05㎡ (약 20.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

건축년도: 2020년

총 층수: 7층 (해당 층: 4층)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광명시 광명동 소재 '광일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 상대보호구역(광남중학교), 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-02-26~2027.03.01)입니다.

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 7층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽: 석재붙임 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항)

창호: 샷시 창호 등입니다. (탐문사항)

이용 상태: 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항: 공부상 용도가 오피스텔이므로, 실제 주거용 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 잔액 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주 (주영진)

보증금: 382,100,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-18

확정일자: 2020-12-28 (1차) / 2022-12-26 (2차 보증금 증액분)

배당신고일자: 2023-06-30

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 382,000,000원, 2차 증액분 100,000원 (총 382,100,000원)

권리분석 요약:

등기부상 '을구1번'의 주택임차권(주영진)은 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다. 임대차보증금이 382,100,000원으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 채권자(한국주택금융공사)의 경매 신청 금액(476,344,994원) 및 임차인의 보증금(382,100,000원)을 고려할 때, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제될 가능성은 낮아 보이므로, 인수되는 보증금 액수를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.4. 상권분석

주변 지역 분석: 본건은 광일초등학교 인근에 위치한 오피스텔 밀집 지역으로, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

오피스텔 매매/임대 정보:

최근 매매 사례:

2023년 11월 4일, 67.05㎡ 면적이 33,900만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,673만원 수준입니다.

2026년 2월 4일, 57.52㎡ 면적이 28,000만원에 거래된 사례도 있으나, 미래 시점의 거래이므로 참고 자료로만 활용해야 합니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 광일초등학교, 광남중학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 시설 검색 결과: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으며, 교육 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 지역으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 주영진의 보증금 382,100,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 인수 예상 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 용도 확인 필요: 공부상 용도는 오피스텔이나, 실제 주거용으로 이용될 경우 주택 관련 법규 적용 등 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축(2020년)된 오피스텔로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금(382,100,000원)이 감정가(361,000,000원) 및 최근 실거래가(33,900만원)보다 높아, 보증금 인수 부담이 상당한 물건입니다. 매수 시 해당 보증금 전액을 인수한다고 가정하고 총 인수 금액을 면밀히 산정하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년에 건축되어 건물 상태가 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 입지: 광명시 내에서도 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 상승 잠재력: 향후 광명시 개발 계획에 따라 시세 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 인수해야 할 임차인의 보증금(382,100,000원)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 투자가치는 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 입찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다. 최근 67.05㎡ 면적이 33,900만원에 거래된 점을 감안하여, 보증금 인수 리스크를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 330,000,000원 내외로 판단됩니다.

다만, 이는 '매수인이 인수하는 보증금'을 제외한 순수한 입찰가이며, 실제 총 인수 예상 금액은 입찰가에 인수되는 보증금 잔액을 합산한 금액이 됩니다. 따라서 본건의 경우, 예상 입찰가 330,000,000원을 낙찰받는다 하더라도, 최소 382,100,000원(임차인 보증금)을 추가로 부담하게 되어 총 취득 비용은 712,100,000원 이상이 될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다. 따라서 입찰 전 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.