나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42342 [1] 경기도 평택시 신장동 306-57 신장동오피스텔 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장1동 행정복지센터' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 후면 주택지대로 오피스텔, 단독 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 중 9층 901호로서,

외벽 : 석재붙임 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용
비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 평택지원 2025타경42342 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 셀럽시티오피스텔입주자대표회의

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 평택시 신장동 306-57, 신장동오피스텔 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지 면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장1동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택지대와 오피스텔, 단독 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:None]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:None]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 토지는 일반상업지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. [cite:None]

* 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 지정으로 인해 비행 활동 관련 소음이나 안전 문제, 건축 관련 제한 등이 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리인 영등포농업협동조합의 근저당권(208,800,000원)이 확인되며, 경매 개시 결정 등기(채권자: 셀럽시티오피스텔입주자대표회의, 22,110,154원)도 등기되어 있습니다. 본 경매 절차를 통해 을구의 근저당권 등은 말소될 예정입니다. [cite:None]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 더코리아

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

사업자등록일: 2021-01-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 홍미수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-02-20

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

상기 임차인 정보 및 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원) [cite:None]

4. 상권분석

본건이 위치한 평택시 신장동 지역은 신장1동 행정복지센터, 상업시설, 주거시설 등이 밀집된 복합 상권입니다. [cite:None]

인근에 미군기지(K-55)가 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다양한 근린생활시설 및 편의시설이 갖추어져 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신장1동 행정복지센터, 다수의 상가, 식당, 병원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

미군기지 인근으로 유흥 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 9층 건물 중 9층 901호이며, 2014년 8월 27일 사용승인되었습니다. [cite:None]

외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. [cite:None]

내부에는 급배수 및 위생 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:None]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 비행 활동으로 인한 소음 및 안전 관련 불편이 발생할 수 있습니다. [cite:None]

* 관광특구(송탄)로 지정되어 있어 관련 규제나 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다. [cite:None]

6.2. 공실 위험

오피스텔은 공실이 발생할 경우 수익에 직접적인 영향을 미칩니다. 본건은 임대 관계가 미상이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나, 공실 발생 가능성은 시장 상황 및 향후 임대 전략에 따라 달라질 수 있습니다. [cite:None]

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 위치적 이점: 평택시 신장동의 중심 상권에 위치하며, 행정복지센터 및 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 상태: 2014년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. [cite:None]

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다. [cite:None]

* 잠재적 임대 수요: 미군기지 인근에 위치하여 관련 종사자 대상의 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 건축된 건물은 아니지만, 전용면적 84.91㎡(약 25.7평)의 준수한 크기와 오피스텔로서의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. [cite:None]

다만, 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 소음이나 기타 제한 사항에 대한 고려가 필요합니다. [cite:None]

권리 관계는 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능합니다. [cite:None]

신장동 지역의 시세 및 임대 시장 현황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 252,000,000원입니다. [cite:None]

인근 유사 오피스텔의 매매 시세를 고려할 때, 25평형 기준 2억 3천만원에서 2억 7천만원 선으로 파악됩니다.

특히, 비행안전구역 등 법적 제한 사항과 향후 공실 위험 가능성 등을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다. [cite:None]

본 물건의 현재 시세 및 감정가, 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 주변 시세 및 낙찰 후 예상되는 투자 수익률을 바탕으로 한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 정보를 반영하여 최종 결정해야 합니다. [cite:None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.