나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52712 [1] 경기도 광주시 양벌동 354 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""양벌초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다가구주택, 아파트, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 도보 5분이내 거리에 마을버스정류장이 소재하나
운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

서측 및 동측 인접지보다 다소 높은 완경사의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 및 남동측 일부가 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역
<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 및 페인팅 마감,
내벽 : 타일 및 벽지 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시 이중장임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(4개호)
2층 : 주택(2세대)
3층 : 주택(2세대)
4층 : 주택(2세대)로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 소화설비, 위생ㆍ급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물명칭은 '진이빌'로 표시되어 있고 건물 후면에 공동출입계단이 있으며 출입계단 우측 옆에 홋수표시가 안된 호실이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 광주시 양벌동 354번지에 소재한 '진이빌'이라는 명칭의 근린주택입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 4층 건물로서 1층은 근린생활시설(4개 호실), 2층부터 4층까지는 주택(각 2개 호실, 총 6개 호실)으로 구성되어 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 2,390,200,640원입니다.

토지 면적은 1,011.00㎡ (약 305.8평)이며, 건물 면적은 760.89㎡ (약 229.9평)입니다.

1.3. 경매 개요

사건번호는 성남지원 2025타경52712 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 선OOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 노변 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입은 가능하며, 도보 5분 이내 거리에 마을버스 정류장이 소재합니다. 다만, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

2.4. 도로상태

본 건 토지는 남서측 및 남동측 일부가 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 13일에 접수된 선린신용협동조합의 근저당권(을15)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (보증금)

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 본 건물의 임차권 중 일부는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 총 인수되는 임차 보증금은 610,000,000원입니다.

* 이지훈: 180,000,000원

* 최혜미: 125,000,000원

* 이지안: 130,000,000원 (등기부상 을구18번은 115,000,000원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 보증금은 130,000,000원으로 확인됨)

* 망오희덕의상속인이영희: 75,000,000원

* 정충성: 100,000,000원

(주의: 최혜미, 이지안 임차인의 경우, 등기부상 금액과 임차인 현황상 금액이 상이하므로, 정확한 인수 금액 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무별 정리)

* 대항력 있는 임차인 (총 인수 보증금 610,000,000원):

* 이지훈 (보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-17, 확정 2021-04-05)

* 최혜미 (보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-07, 확정 2019-05-10)

* 이지안 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-06-26, 확정 2018-06-07)

* 망오희덕의상속인이영희 (보증금 75,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2019-10-04, 확정 2017-04-27)

* 정충성 (보증금 100,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-08-13, 확정 2021-07-05)

* 대항력 없는 임차인 (보증금은 배당으로 우선 변제받거나 낙찰 후 인수되지 않음):

* 구영순 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-16)

* 김진성 (보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-10-06, 확정 2022-10-06)

* 박상덕 (보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-12-06)

* 변미진 (보증금 15,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-10-10, 확정 2024-06-24)

* 이지안 (보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-12-06)

* 임아름 (보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-04-04, 확정 2025-09-29)

* 주의: '김진성', '변미진', '임아름' 임차인의 경우, 대항력은 없으나 배당신고일자가 미래로 되어 있어, 배당을 받지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 정확한 배당 여부 확인이 필수적입니다.

3.4. 특이사항 (등기부 요약)

토지 등기부 채권 총액: 1,580,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,175,000,000원

건물명칭은 '진이빌'로 표시되어 있으나, 건물 후면에 홋수 표시가 안 된 호실이 존재합니다. 제시외 건물 포함 매각이므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본 건이 위치한 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트와 함께 노변 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 매매: 72.93㎡ (약 22.1평) 규모의 '라움빌리지' 300,000,000원

* 2026년 5월 매매: 64.68㎡ (약 19.6평) 규모의 '중앙리버타운' 155,000,000원

* 2026년 6월 매매: 53.55㎡ (약 16.2평) 규모의 '대우네오빌' 152,000,000원

본 건은 근린주택으로, 개별 다세대 주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 주변 주거용 건물의 시세 동향을 볼 때, 지역 내 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 건물의 연면적(760.89㎡)과 감정가(23.9억원)를 고려할 때, 3.3㎡당 약 1000만원 수준의 감정가를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"양벌초등학교"가 인근에 위치하며, 주위에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 학군

"양벌초등학교"가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다. 주변 중학교 및 고등학교에 대한 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들로 인해 발생하는 총 610,000,000원의 보증금 인수 부담입니다. 또한, 일부 대항력 없는 임차인의 배당 여부가 불확실하여 추가 인수 가능성도 존재합니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 후면의 홋수 표시가 안 된 호실에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다. 또한, 제시외 건물 포함 매각이므로 해당 부분의 원상복구 또는 철거 여부에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

본 건이 위치한 광주시 양벌동 지역 자체에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 내에서 생활 쓰레기 소각장 등의 종합 폐기물 처리 시설 건립 논의가 진행 중인 점을 고려할 때, 향후 시설의 위치 및 영향 범위에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 정확한 혐오시설 유무는 반드시 현장 방문 시 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동의 근린주택으로, 상당한 면적의 토지와 건물, 그리고 근린생활시설 및 다수의 주택을 보유하고 있어 잠재적 활용 가치가 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 6.1억원 이상의 보증금 인수 부담은 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 또한, 미확인 호실 및 제시외 건물 등의 물리적 확인도 필수적입니다. 신중한 권리 분석과 현장 답사를 통해 인수되는 보증금을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 양벌동 지역의 장기적인 발전 가능성.

* 상가와 주택을 겸비한 복합 건물로서의 임대 수익 창출 잠재력.

* (추후 확인 필요) 주변 환경 및 지역 개발 계획과의 연계성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

감정가는 23.9억원 수준이나, 주변 다세대주택 등의 시세와 비교 시, 개별 단위 면적당 가치는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

매수인에게 인수되는 총 보증금은 610,000,000원입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하므로, 실제 투자 비용 산정 시 이 금액은 반드시 제외하고 고려해야 합니다.

9.3. 권리 분석 기반 조정

총 채권액이 높고, 인수되는 보증금이 상당하며, 일부 임차인 정보의 불확실성을 감안할 때, 권리관계에 대한 리스크 프리미엄을 적용해야 합니다.

9.4. 최종 예상가

감정가에서 인수되는 보증금 6.1억원을 제외한 약 17.8억원을 기준으로, 주변 시세, 건물의 노후도, 관리 상태, 공실 가능성, 그리고 앞서 언급된 각종 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 15억원에서 16억원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 계산에 기반한 것이므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.