나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52692 [1] 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 13층1317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 ""위례중학교"" 북측 인근에 위치하고, 본건 주위에는 아파트, 근린생활시설, 복합쇼핑몰, 공원, 각급 학교, 골프장 등이 소재하며 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 지하3층 건물 내 제13층 제1317호로서,
(2016.09.08. 사용승인)
외벽 : 석재붙임 마감 및 시멘몰탈 위 페인트마감 등.
내벽 : 시멘트몰탈위 벽지도배, 타일 등 마감
창호 : 시스템창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

엘리베이터, 에스컬레이터, 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 천정형에어컨, 화재탐지 및 소화설비, 무인택배함, 내부 옵션 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 평지이며, 상업.업무용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35M, 남측으로 로폭 약 25M, 북측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(위례지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(위례고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

이 사건 신청채권자 주용준은 전세사기피해자이고, 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52692 (1)

소재지: 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 13층1317호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 151,000,000원

준공연도: 2016년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 지하3층 건물 내 제13층 제1317호

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 151,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 "위례중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 근린생활시설, 복합쇼핑몰, 공원, 각급 학교, 골프장 등이 소재하여 제반 입지 환경이 보통임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

서측으로 노폭 약 35M, 남측으로 로폭 약 25M, 북측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 등 관련 법규에 따른 토지 이용 계획임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 신청 채권자는 임차인 주용준입니다.

말소기준권리는 신청 채권자 주용준의 강제경매 개시 결정 등기(2025-07-31 접수, 권리금액 170,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주용준

보증금: 170,000,000원 (총합계, 2016-10-12 전입, 2016-09-26 확정)

대항력: 있음

인수 여부: 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 경매 진행

말소기준권리: 주용준 강제경매 (2025-07-31 접수)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

3.4. 특이사항

* 공유자우선매수신고: 1회에 한하여 행사 가능하며, 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 이후에는 행사할 수 없습니다.

* 선순위임차권: 임차인 주용준은 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

* 전세사기 피해자: 신청 채권자인 주용준은 전세사기 피해자입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 위례신도시는 복합 쇼핑몰, 상업시설, 주거시설 등이 잘 갖추어진 신흥 상권으로, 지역 내 유동인구가 풍부하고 발전 가능성이 높습니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 오피스텔, 제1, 2종 근린생활시설, 교육연구시설(학원) 등으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주변에 복합 쇼핑몰, 공원, 각급 학교(위례중학교, 위례고등학교, 위례초등학교 등)가 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 시설

인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 임차인 주용준의 보증금 170,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 전세사기 관련 리스크

신청 채권자가 전세사기 피해자이므로, 관련 법규 및 행정 절차상의 복잡성 또는 예기치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권 행사 위험

공유자 우선매수권이 행사될 경우, 예상치 못한 경쟁이 발생하거나 낙찰 후 공유자와의 관계 설정에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 위례지구 내에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 170,000,000원의 선순위 임차권 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 신청 채권자가 전세사기 피해자이며 직접 경매를 신청한 점, 공유자 우선매수 신고가 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 위례지구 개발 호재 및 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 비교적 신축(2016년 준공)으로 건물 컨디션 양호.

* 정확한 권리 분석 및 명도 계획 수립 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일 면적(24.20㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 5일 135,000,000원 (10층) 및 2026년 5월 4일 150,000,000원 (3층)에 거래되었습니다. 또한, 더 넓은 면적(48.06㎡)의 오피스텔이 15층에서 390,000,000원에 거래된 사례를 볼 때, 본 건의 잠재적 시장 가치는 170,000,000원을 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 170,000,000원 전액을 인수하지 않고 명확하게 권리를 정리하기 위한 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제시합니다. 이 가격으로 낙찰받을 경우, 임차인에게 보증금이 전액 지급되어 매수인이 인수하는 보증금이 없게 되며, 총 취득 비용은 170,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세를 고려했을 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.