나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52676 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 595 힐스테이트판교엘포레에이6비엘 605동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 ""판교대장중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 내 제9층 제901호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 이중창 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용 중임.
(후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 주차장, 승강기, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 남동측 하향의 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 사다리 토지로서 기준시점 현재 아파트 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 주차장으로 통하는 포장도로가 개설되어있어 이를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

대장동 595 : 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대장), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52676 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 595 힐스테이트판교엘포레A6BL 605동 9층901호

용도: 아파트

건축년도: 2021년

총세대수: 464세대

해당동: 605동

해당층: 9층 (총 19층)

준공일: 2021년 7월 30일

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당 (접수일자 2021-11-26, 권리금액 금478,500,000원). 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 소멸될 것으로 보임.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원 (특이사항 없음)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 915,000,000원

토지면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

토지 지분: 40.374㎡ (약 12.22평)

건물면적: 128.22㎡ (약 38.78평)

건물 지분: 64.108㎡ (약 19.40평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 도시개발구역

주의사항:

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각 대상임.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 "판교대장중학교" 북측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대장)으로 지정되어 있음.

중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합.

도시개발구역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 상권분석

3.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용 가능함.

3.2. 아파트 단지 정보

단지명: 힐스테이트판교엘포레A6BL

건축년도: 2021년

총 세대수: 464세대

총 동수: 8동

사용승인일: 2021년 7월 30일

주차대수: 총 968대 (지하 968대)

최고층: 20층, 최저층: 3층

4. 생활정보

4.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있음.

4.2. 교육시설

단지 북측 인근에 판교대장중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각 및 공유자우선매수

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 단독으로 소유권을 행사할 수 없다는 점이 주요 리스크임.

공유자우선매수권 행사 가능성이 있어 낙찰 후에도 소유권 확보에 불확실성이 존재할 수 있음.

5.2. 임대차 관계

임대관계는 미상임. 이는 실제 거주자나 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 의미함.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 계약 조건 등에 따라 잠재적 문제가 발생할 수 있으므로 세부적인 임대차 조사가 필요함.

5.3. 혐오시설 유무

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않음. 대부분 주거단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있음.

6. 종합 의견

신축 아파트 단지로 입지 및 주거 환경은 양호하나, 지분매각이라는 큰 리스크를 동반하는 물건임.

공유자우선매수 신고 가능성 및 임대차 관계 미상 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재함.

철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 소유권 확보 가능성 및 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 함.

7. 투자 포인트

최신 건축 연도의 아파트로 상품성이 우수함.

판교 생활권에 속하며, 주변 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

지분매각이라는 특수성을 고려하여, 시세 대비 저가 매수를 목표로 할 경우 수익 창출 가능성 있음.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (전체 면적 128.22㎡ 기준):

* 2026년 7월 7일: 155,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 18일: 161,000,000원 (4층)

* 2026년 7월 10일: 170,000,000원 (16층)

평균 시세 (전체 면적 기준): 약 162,000,000원

본 건은 전체 면적의 절반에 해당하는 지분 매각이므로, 시장 가치는 약 81,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 지분 매각은 소유권 행사상의 제약이 있어 통상적으로 전체 매각 시세보다 할인된 가격으로 거래됩니다.

제공된 감정가 915,000,000원은 최근 실거래가와 큰 차이를 보여, 본 건의 지분에 대한 감정가는 별도로 산정되었거나, 전체 물건의 감정가일 가능성이 있습니다. 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 시장 가치 대비 할인된 금액이며, 지분 매각의 리스크를 감안한 보수적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.