나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52708 [1] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 9층963호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남종합운동장' 남동측 인근 및 신월동 소재 '미사경정공원' 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등이 소재하는 하남미사신도시 내 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 서측 근거리에 지하철5호선 '미사역', 노선버스정류장과 반경2km 내에 '서울양양고속도로'로의 미사I.C 등이 소재하는 등 양호함.

건물의 구조

2020년 1월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 '하남미사 롯데캐슬 헤븐시티1' 내 제9층 제963호로서,

- 외벽 : 타일붙임 마감 등, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

내부구조 건축물 현황도면 상 오피스텔(1실, 욕실, 주방일부, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 도시가스설비, 지하주차장, 엘리베이터 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지인 토지로서 공히 일단지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로, 남동측으로 소로에 각각 접하는 이면 각지이나 중로 외 보행자 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상이며 민간임대주택에 관한 특별법 상 민간임대주택임.

물건 비고

이 사건 신청채권자 이유나는 전세사기피해자이고, 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경52708 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 채무자: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 9층 963호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (2020년 1월 15일 사용승인)

* 건물명: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅰ

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 6.62㎡ (약 2.00평)

* 토지지분: 6.621800000000001㎡ (약 2.00평)

* 건물면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

* 건물지분: 21.8386㎡ (약 6.60평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정평가액

* 감정가: 143,000,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

* 주의사항: 본 사건 신청채권자 이유나는 전세사기피해자이며, 우선매수권 행사는 1회에 한함. (전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남종합운동장' 남동측 인근 및 신월동 소재 '미사경정공원' 서측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등이 소재하는 하남미사신도시 내 상업지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능함.

* 서측 근거리에 지하철 5호선 '미사역'이 소재함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 반경 2km 내에 '서울양양고속도로' 미사I.C가 소재하는 등 교통 여건이 양호함.

2.3. 인접 도로 상태

* 남서측으로 중로, 남동측으로 소로에 각각 접하는 이면 각지임.

* 중로 외 보행자 도로가 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2021-01-04, 권리자: 전순오, 권리금액: 36,000,000원)

* 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 431,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본 사건 신청채권자)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-09

* 확정일자: 2020-10-26

* 배당신고일자: 2025-09-26

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기 피해자, 공유자우선매수신고자

3.3. 권리분석 종합

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 전세사기 피해자로서 본 경매를 신청한 채권자임.

* 말소기준권리보다 전입일자가 앞선 임차인(이유나)이 존재하여 대항력이 있음.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권만 명시되어 있으나, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받거나 인수될 수 있으며, 본 건의 경우 신청 채권자가 임차인이므로 경매 절차 내에서 보증금 회수를 시도할 것으로 보임.

* 공유자우선매수 신고가 있으므로, 최종 낙찰 여부 및 가격에 영향을 줄 수 있음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 하남미사신도시는 신축 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설이 밀집된 지역임.

* 주거 밀집 지역과 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있음.

* 하남종합운동장, 미사경정공원 등 문화체육 시설이 인근에 위치하여 유동인구 흡수에 긍정적일 수 있음.

* 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하여 서울 도심 접근성이 양호함.

* 신축 건물 밀집 지역으로 젊은 층 및 가족 단위의 수요가 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역 이용 가능, 버스 노선 다수 운행, 서울양양고속도로 접근 용이.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능, 대형 쇼핑몰 및 편의 시설 접근성 고려 필요 (추가 조사 요망).

* 교육: 하남미사지구 내 초, 중, 고등학교 및 학원가 위치 (구체적인 통학 거리 및 학군 정보는 추가 조사 요망).

* 의료: 하남시 내 병원 및 의원 이용 가능 (추가 조사 요망).

* 녹지: 미사경정공원 인접으로 쾌적한 환경 조성.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(전세사기 피해자): 이유나 임차인은 전입일자(2020-11-09)와 확정일자(2020-10-26)가 모두 말소기준권리(2021-01-04)보다 앞서므로 대항력이 있음. 보증금 120,000,000원에 대한 회수 여부가 중요하며, 본건은 임차인이 직접 경매를 신청한 경우이므로, 낙찰가에 따라 보증금 회수 가능성이 달라짐. 전세사기 피해자라는 점은 사회적 이슈와 연관되어 있어 신중한 접근이 필요함.

* 우선매수권 행사 제한: 전세사기 피해자로서 우선매수권 신고 후 보증금 미납 시, 이후 매각기일에는 해당 권리를 행사할 수 없음. 이는 낙찰 후 공유자우선매수 신고가 있을 경우, 낙찰자가 최종 결정되기 전에 고려해야 할 사항임.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있으므로, 의외의 변수가 발생할 수 있음.

* 낙찰 후 잔금 미납 시 처리: 신청채권자(임차인)가 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 추가적인 법적 분쟁 가능성이 완전히 배제되지는 않음.

* 전용면적 대비 높은 감정가: 최근 매매가(115,000,000원) 대비 감정가(143,000,000원)가 높게 책정된 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 하남미사신도시의 역세권 오피스텔로 교통 및 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 전세사기 피해 임차인이 경매를 신청한 복잡한 권리관계가 얽혀있는 물건입니다. 임차인의 보증금 회수 여부가 경매 결과에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 공유자우선매수신고 또한 변수가 될 수 있습니다. 낙찰가 산정에 신중을 기해야 하며, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 하남미사신도시의 역세권 입지: 지하철 5호선 미사역 인근으로 서울 접근성이 우수함.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 편의시설이 양호할 것으로 예상됨.

* 상업지구 내 위치: 근린생활시설 및 상업시설 인프라 이용이 편리함.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 하남미사지구 개발 및 미사역 일대 상권 활성화에 따른 향후 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이지만, 최근 실거래가(115,000,000원) 및 대항력 있는 임차인의 보증금(120,000,000원) 및 경매 신청 금액(125,207,664원) 등을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 임차인의 대항력 및 전세사기 피해자라는 특수성을 감안하면, 임차인이 보증금을 회수할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 실거래가와 임차인의 채권액을 종합적으로 고려하여, 약 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 보증금 회수 및 추가 비용 발생 가능성을 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 위험 요소를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.